合富辉煌2012年7月长沙天健芙蓉盛世项目三期发展策划报告267P.pptVIP

发展定位 客户定位 市场定位 产品定位 价格定位 住宅定位 项目本体 价值解读 地块价值 核心问题分析 基础研究 宏观市场背景 项目超高层可行性分析 物业发展建议 报告结构 产品价值建立 公寓/写字楼/酒店定位 商业定位 市场机会研判 城市商业背景 区域商业 地块条件分析 规划布局建议 建筑风格建议 园林景观建议 户型建议 商业其他建议 公共空间建议 营销策略 定位 发展策略 定位 定位 各物业市场机会研判 物业配套建议 产品户型配比定位回顾：高层户型 户型配比 户型建议 从产品定位的高层户型配比中了解到，项目190-95㎡2+1房、105-110㎡占75%，为该项目的主力产品，并搭配少量70-75 ㎡的小两房和130-135 ㎡的明星产品。 产品户型 建筑面积区间 赠送后面积（按实用面积不可超过10%） 户型比例 赠送面积方式 标准2房 70-75平米 赠送比例：10% 赠送后面积：77-82平米 10%左右 凸窗、大景观阳台 舒适2+1 90-95平米 赠送比例：10% 赠送后面积：99-104平米 40%左右 内阳台（可改房）、凸窗、大景观阳台 标准3房 105-110平米 赠送比例：10% 赠送后面积：114-117平米 35%左右 凸窗、入户花园（不可过大）、大景观阳台 舒适3+1房 130-135平米 赠送比例：10% 赠送后比例：143-148 15%左右 凸窗、入户花园（不可过大）、大景观阳台 产品分布建议 户型建议 90-95㎡的2+1房户型 105-110㎡的3房户型 130-135㎡ 的3+1房户型 产品分布遵循价值最大化原则，在远离中心景观靠近噪音位置布置项目小户型产品，在景观资源较好的位置布置项目的中大户型产品。 70-75㎡的2房户型 75㎡小2房产品 赠送：通过凸窗、阳台、入户花园、的赠送，增加使用面积 凸窗 凸窗全部面积2.8㎡ 阳台 阳台约2.8㎡ 入户花园 面积约为2.1 合计 赠送7.4㎡ 所占比例：10% 户型亮点： 1.阳台设计增加居住舒适性和附加值 2. 小入户花园设置，储物过度小空间； 3.主卧室大面积凸窗，增强舒适度； 4.客厅，卧房合理开间尺度，居住舒适度高。 户型参考 户型建议 高层户型 基本设置： 方正实用、客厅主卧面南、大观景阳台和内花园，客厅开间≥3.6m、主卧房开间≥3.3m。 90平方米2+1房产品 二房2+1(建筑面积90M2) 赠送：N+1增加功能空间，拆卸凸窗设置，景观阳台设计，全景观视野享受。 飘窗 卧室可拆卸式落地飘窗面积赠送 阳台 赠送计算半面积的进深1.5米的大阳台 空中花园 空中花园可以改房间 合计 以上3项合计的面积要求赠送约7.8平米 户型特点： 1.大阳台设计增加居住舒适性和附加值； 2. 大尺度空中花园设计，可改房； 3.宽大凸窗扩大景观视野，增强舒适度； 4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高。 基本设置： 方正实用、客厅主卧面南、大观景阳台和内花园，客厅开间≥3.8m、主卧房开间≥3.3m、内花园开间≥3m。 110㎡标准3房产品 标准三房(建筑面积110㎡) 赠送： 入户花园灵动空间，拆卸凸窗设置，景观阳台设计，全景观视野享受。 落地飘窗 卧室可拆卸式落地飘窗面积赠送 入户花园 赠送小入户花园 阳台 进深1.5-1.8m，以计算半面积大阳台赠送 合计 以上3项合计的面积要求赠送约8.4平米 户型特点： 1.大阳台设计增加居住舒适性和附加值； 2.入户花园设计，灵动空间； 3.可拆卸落地凸窗扩大景观视野，增强舒适度； 4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高。 基本设置： 方正实用、入户花园赠送，客厅朝南，两间南向卧室、客厅开间≥4.2m、主卧房开间≥3.9m ) 阳台 入户花园 飘窗 飘窗 阳台 户型特点： 1. 厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费； 2.卧房凸窗扩大景观视野，增强舒适度； 3.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高； 4灵动空中花园可改房，高附加值赠送。 基本设置 方正实用，功能空间合理，主卧和客厅面南。客厅开间≥4.1m，主卧开间≥3.8m、次卧开间≥3m 舒适3+1房(建筑面积135㎡) 赠送： N+1增加功能空间，拆卸凸窗设置，景观阳台设计，全景观视野享受。 凸窗 卧室可拆卸式落地飘窗面积赠送 双阳台 进深2.2m，以计算半面积大阳台赠送，厨房带工作阳台 空中花园、入户花园 空中花园可以改房间 合计 以上3项合计的面积赠送约11平方米 135㎡舒适3+1房产品 发展定位 客户定位 市场定位 产品定位 价格定位 住宅定位 项目本体 价值解读 地块价值 核心问题分析 基础研究 宏观市场背景 项目超高层可行性分析 物业发展建议 报告结构 产品价值建立 公寓/写字楼/酒店定位 商业定位 市场机会