房地产项目可行性分析(作业)东方学院要点.docVIP

房地产项目可行性报告的要点及参考数据 封面 摘要 目录 正文 附表 附图 正文 第一章 项目总说明 项目背景、开发商、可行性报告编制的依据、相关说明 第二章 项目概况 一、 宗地位置 二、 宗地现状 三、 项目周边的社区配套 四、 项目周边环境 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 六、 规划控制要点 七、 土地价格 第三章 投资环境研究 一、当地社会经济情况 二、城市基础设施状况 三、金融政策 四、税收政策 五、政府鼓励投资的领域 第四章 市场研究 一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述 （1）形成时间 （2）各档次住宅区域内分布状况 （3）购买人群变化 2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） （1）开工量/竣工量 （2）销售量/供需比 （3）平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况 2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价、开发规模、 产品形式、平均消化率、、 3、区域内表现最好个案状况 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： （） （） （） （） 三、 区域市场目标客层研究 1、建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第五章 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 一、相似楼盘的比较分析（在建的或已完工的） 二、邻近楼盘的比较分析（在建的或已完工的） 在上述市场调查的基础上，对相似楼盘以及周边邻近楼盘作做详细分析，与本项目进行比较分析 三、自身项目的潜力初步评估 第六章 规划方案及建设条件 一、设计概念：设计风格、设计特点。 二、主要产品类型 三、特色 四、规划设计的可行性分析：根据建设条件作出说明。 第七章 建设方式及进度安排 一、 工程计划： 二、 销售计划： 第八章 投资估算及资金筹措 第九章 项目评估基础数据的预测和选定 第十章 项目经济效益评价 第十一章 风险分析 第十二章 可行性研究的结论 参考数据： 一、项目概况 1.用地面积：11417 m2 2.建筑密度：≤35% 3.容积率（地上）：≤4.62 4.绿化率：≥25% 5.人口密度：≤1085人/公顷 6.规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。 表1 项目主要技术经济指标（一） 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 m2 11417 居住人数 人 1064 总建筑面积 m2 52426 平均每户建筑面积 m2 122 居住面积 m2 36898 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 m2 4280 人均居住用地 m2 34.68 绿化用地 m2 2854 道路面积 m2 4681 居住户数 户 304 车库面积 m2 7200 表2 项目技术经济指标（二） 层数 功能 所占面积（m2） 总面积（m2） 裙搂 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔楼 19（2个） 住宅 1942（每层） 36898 地下室 2 停车库 7200 地下车位209个 设备面积 300 人防面积 2726 三、项目开发建设及经营 1.有关工程计划的说明书 总工期：约36个月（2008年3月~2011年3月）。采取搭接式的施工方式。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。 2.项目实施进度计划 （需要自行设计） 项目实施进度计划安排如表3： 序号 项目名称 工程量 持续时间（月） 进度安排 1 征地拆迁 6 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 四、项目投资与资金筹措 1、土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使