2014年新版物业管理实务复习….docVIP

第一章 物业项目早期介入 第一节? 物业项目早期介入概述 ? 考点二：物业服务项目早期介入的方式 1.市场调研、2.图纸会审、3.对标管理、4.过程监控、5.项目沟通会 ? 第二节? 物业项目早期介入的工作内容（重点、难点） （1）了解周边环境。（2）协助评估所需相关配套设施。（3）提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。（4）设计物业服务框架性方案。? 考点二：规划设计阶段的早期介入的工作内容 ? 考点三：施工建设阶段的早期介入的工作内容 （1）熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。 （2）参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。 （3）跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。 （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 （5）与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。 （6）仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。 ? 考点四：营销策划阶段的早期介入的工作内容 （1）根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式。 （2）根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。 （3）拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续的报批。 （4）协助建设单位起草并确定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。 （5）安排现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务。 （6）评估项目红线内外影响业主生活的不利因素，向建设单位提出建议。 （7）接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务，并展示未来物业服务的状况。 ?考点五：竣工验收阶段的早期介入的工作内容 （1）收集相关的验收标准和法律法规。 （2）参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 （3）协助跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理。 （4）参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。 （5）应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。 第三节? 物业项目早期介入的组织实施 （一）项目早期介入的风险评估 1．责任划分不清造成的风险；2．专业能力不足造成的风险；3．职业安全的风险；4．信息管理的风险；5．可持续经营的风险 ?（二）项目早期介入的工作准备 （1）人员准备、后勤保障。 ①根据合同约定配置项目早期介入人员。②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等。③建立项目早期介入管理制度，规范工作流程。④为项目早期介入提供相应的后勤保障。 （2）获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。 （3）与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。 （4）制定项目早期介入工作节点。 （5）按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。 考点二：项目早期介入流程 ?考点三：项目早期介入发现问题的处理 1．规划设计阶段 （1）获取物业项目规划设计资料，参与图纸会审，向建设单位提交物业建议。 （2）与建设单位逐条沟通物业建议，并获取建设单位的书面回复 （3）对于建设单位采纳的建议需及时跟进设计变更落实情况。 （4）对于建设单位未采纳的建议，早期介入人员需留存好记录，以便查验。 2．施工建设阶段 （1）跟进核实前期规划设计建议的落实情况。 （2）定期现场巡查，跟进现场施工。 （3）对有利于后期物业管理，但需新增成本较多的问题，应逐级与建设单位进行沟通争取，直至提交建设单位的管理层决策，最终决策通过的建议，需跟进落实情况；被最终否决的建议，应做好记录备查。 3．承接查验阶段 （1）对承接查验发现的问题分专业整理，如供配电、给排水、电梯、消防、安防等。 （2）按问题重要程度分轻重缓急整理，把涉及使用功能性的、安全底线的列为一类；属于品质提升的小瑕疵分为二类。 （3）把承接查验问题提交建设单位拟订整改计划，对验收问题点进行逐条回复，确定整改责任人及预计整改完成时间（一类问题在交付前必须整改完成，二类问题可在交付后一个月内完成整改）。 （4）跟进问题点的整改。 （5）根据建设单位拟订的整改计划进行验证，未如期整改的问题应督促相关单位。 ? 考点四：项目早期介入应注意的事项 （1）委托合同应遵循事先签订的原则。 （2）物业服务企业不要超越专业及合同范畴。 （3）建立良好的沟通机制，明确物业缺陷的处理流程，并在合同中明确约定。 （4）如果发现问题，注意跟进。 （5）要坚持专业的原则，同时维护建设单位、物业使用人、物业服务企业三者之间的利益。 考点五：物业