成都新都地块可行性分析报告解析.pptVIP

5.5、 价格定位：住宅定价分析 1、目前区域住宅均价约4500——6000元/㎡，主要去化以70-90平米的刚需，刚改为主； 2、区域处于北改片区，位于新都新城片区，且商业配套尚不成熟，使得区域价格较低； 3、蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）6条干道为您构筑出行网。同时地铁3号线2015年通车，项目地段价值将更为明显。 4、本项目相比区域其他项目，有着周边环境较好、地段位置优越、临公园等优势，本案离佳乐国际城规划的30万方的旗舰商业和传华国际新城规划30万方商业中心较近，坐享区域内较近的商业配套。 5、项目的销售周期则是贯穿2014年、2015年，其住宅定价结合区域销售情况外，同时考虑到其房价自然增长，宏观调控等因素。 6、本项目在产品设计上，建议南北通透、采光、观景好户型为主，提高一定赠送面积，提高产品的附加值。 5.5、 价格定位：商铺定价分析 1、项目底商均为纯社区型商铺，业态规划为餐饮、娱乐、休闲等。 2、佳乐国际城三期规划有30万平旗舰商业，以体现消费为主题，集城市住宅理念逐步打造，满足关于生活的一切想象，综合一应俱全，构建繁华生活环境。 3、 传话国际新城拥有30万平米繁华商业中心，目前已与欧尚、肯德基等知名商家签订入驻协议。情景式商业街区、汇聚世界名品，打造一站式休闲购物商业综合体。项目商业已经开售，面积为20-80㎡，均价为15000-25000元/㎡。 4、地段位置将直接决定商铺的价格高低，而本项目位于新都新城区，其地段位置优越性远不如新都老城区内的商铺位置。但随着未来城市发展，区域未来发展前景甚好。 5、本项目商铺计划于2015年开始发售，两年后随着“北改”推进，同时地铁3号线即将开通，其价格较现在区域售价将会出现较大的涨幅。 6、本项目商铺在前期在设计上考虑到业态规划及产品设计定位，在销售阶段可根据需要考虑先行招商等策略，提高产品销售的附加值。 5.6、 营销建议 推盘节奏：先用住宅包装整体形象并进行主推，在住宅销售尾期开始销售商铺和车库。 营销策略：重点针对目标客户群体，做好线上推广与线下渠道多方面结合，营销上做到低开高走，同时结合不同时间节点，辅以公关活动提升项目品质形象。 升值空间 舒居产品 我们能做什么？ 便利交通 升值空间 品牌资源 产品设计 大市政配套齐全 项目有什么？ 项目推广 我们的卖点是？ 精致社区 6 项目综合评价 6.1 地块SWOT分析 6.2 综述 6.1、 地块SWOT分析 内部能力 外部因素 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 项目位于发展中的“北改”区域，新都新城片区。 区域路网发达，规划中有地铁三号线、成绵乐高铁。 项目周边教育资源丰富。 公司的资源整合力和俊发品牌。 大型购物及娱乐配套缺乏。 市场对公司品牌了解不够。 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，塑造高端形象 W-O：利用机会，克服劣势 地块所处地新都新城片区，规划前景较好，发展潜力较大。 随着“北改”的不断进行，未来市场看好。 充分突出区域优势，利用规划契机，把握核心客户的敏感点，着力打造项目形象，使项目的价值得到最大化的体现。 利用项目成功运作,实现企业品牌与利润的最大化。 找准项目入市时机，结合所在的区域，重点将项目的价值发展到极致。 威胁（Threats） S-T：准确定位，降低开发风险 W-T：充分利用政府资源，降低劣势和风险 土地市场渐暖，拍卖上会遇到多个竞争对手。 市场所属区域以刚需、刚改为主，产品同质化严重，差异化的规划是后期核心卖点。 项目的发展方向将重点考虑竞争因素、资金链、后期运营、去化情况以及客群接受度等相关因素来最终确定，以确保项目的精准定位，降低开发风险。 协调好政府关系，争取政策支持 增加小区防噪设施，提高项目产品附加值。 6.2、 综述 通过对改项目的综合分析，我们认为： 本项目所处地段位置优越，配套日渐成熟，区域内虽无大型商业配套，但随着佳乐国际城和传化国际新城的商业中心的投入使用，必将改善这一弊端。佳乐和传化的进驻，将对这一地块将来的发展产生不可估量的促进作用，可以预见，随着“北改”的改造深入，在保利、万科、富力等品牌开发商的带动下，未来该区域将有更多大牌开发商等进驻。该项目后期发展潜力巨大。 我们建议：本案资金投入适中，后期销售预期看好，投资收益符合公司要求，建议集团公司授权成都分公司以合理的价格力争取得该地块，尽快启动开发。 感谢聆听 * 保利`紫荆花语——6500亩公园里的青年社区 2013年，建设北路北沿线全线贯通 建设路千亿生活配套 保利·公园198，百亿高端配套，自由