房地产产品及建筑名词知识解析.ppt

房地产专业知识 一、前期开发 1、房屋产权定义 房屋产权：指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。 使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 2、我国国有土地使用权 是指土地的使用人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。 划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 3、土地使用权出让 土地使用权出让：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议。 4、土地使用年限 （1）居住用地七十年。 （2）工业用地五十年。 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年。 （4）商业、旅游、娱乐用地四十年。 （5）综合或者其他用地五十年。 （6）加油站、加气站用地二十年。 5、土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）， 或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 6、宗地及延伸感念 宗地：是地籍的的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 宗地号：以宗地为基本单位统一编号叫地号，其有四层含义，称为区、带、片、宗。 宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线，界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。 7、按房屋的建设性质分类 公房 ：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 私房 ：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 经济适用房 ：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅免去土地出让金，削减了50%大市政配套等费用，优享受银行信贷，并且规定开发商较低的固定利润率为3%。 安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 8、按房屋的交易性质分类 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。（一级市场） 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。 （二级市场） 9、按房屋的工程进度分类 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 10、七通一平 道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平。 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平：上水、雨污水和道路通、土地平。 11、五证取得 1、《建筑用地规划许可证》 ：建设单位向土地管理部门申请征用 划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 2、《建设工程规划