月房地产企业全程各阶段税收风险防范入账票据审核及纳税筹划技巧摘要.ppt

* 后 续 支 出 配套设施 日常维修 保养支出 前期已发生 后期取得发票 已预提过 未预提过 直接当期扣除 视为后续支出 不得追溯 如已预提，差额 视为后续支出 预提与实际发生 二次调整 二次调整 二次调整 预提与发票 差额二次调整 地产企业后续支出的所得税处理 * 成本对象完工后发生的费用 已完工成本对象 未完工成本对象 开发成本 已销开发产品 销售成本 未销开发产品 开发产品 完工后续支出在清算土地增值税时不予确认扣除 * 第七节 土地增值税清算环节 一、清算对象与清算条件 二、增值额与扣除项目中的疑难问题 三、清算收入中的疑难问题 四、土地增值税的优惠政策 五、开发连体楼如何清算与筹划思路 * 开发连体楼如何清算 1、是否可以按售价分摊扣除项目 2、是否可以按层高系数分摊扣除项目 3、可否合并为非普通住宅清算 4、同期开发产品产品共同成本的转移调整 5、直接成本单独归集 * 取得一次性收入的纳税问题 1.年终奖分次发放不一定节税（特殊计税办法：1人1年只适用1次） 2.发放含税奖金，个税不应由单位承担 3.避开无效区间：18000-19283，54000-60187；108000-114600；42万-447500 4.销售提成可转化为年终奖 5.福利费中不需纳税的项目 6.如何确定月工资与年终奖数额？ 7.补发工资如何扣税？ 8.提前退休一次性补贴收入如何扣税？ * * 房地产企业开发全程各阶段税收风险防范纳税筹划技巧 许明信 * 第一节 公司设立与规划环节 一．设立房地产公司股东身份与税负差异 二．股东抽逃出资的税收风险与规避 三．公司组织形式差异与税收待遇 四、股权转让与增、减资 五．公司筹建阶段账务处理与所得税申报 六．立项与分期、规划户型设计与土增清算 * 第二节 土地征用环节 一．取得土地使用权的不同方式及税负比较 1.变更开发主体 2.收购股权方式 二．规划红线外支出的税务处理 1.无偿代建市政设施的处理 2.BT抵出让金/配套费的处理 三．土地出让金返还的会计与税务处理 四．承诺负担对方税收 案例:某旧城改造改造项目 图示分解理论 销售安置房 支付补偿费 第二件事 买地 第一件事 卖房 * 合并前 合并后 股东B 股东B 股东A 股东A 被合并 企业B 合并 企业A 合并企业 A+B * 重组前 重组后 股东乙 20% 股东甲 80% 被分立企业 A+B 被分立企业 A 分立企业 B 股东乙 20% 股东甲 80% * 第三节 设计与前期工程 一．设计费应取得什么类型票据 二．前期工程票据 三、预算与税负测算 四．融资业务中的税收处理 五．成本对象确定与开发成本核算内容 * * 企业集团融资处理 统借统还示意图 金融机构 集团公司 (核心企业） 子公司1 子公司2 子公司3 借款付息 分拨贷款 收息 统借统还协议 * 委托中介银行贷款 中介金融机构 关联方A (资金提供方) 关联方B 关联方C 关联方D 委托贷款协议 借款付息 借款方 * 第四节 项目施工建设环节 一．施工建设阶段合同与票据结算 1、销售方同时负责安装 —— 混合销售 2、工程大包合同与甲定 3、清包工合同与甲供 * 甲方甩项工程（供货方施工） 大包 销售自产货物同时 提供建筑业劳务 商贸公司外购货物 同时建筑业劳务 建筑公司外购货物 同时建筑业劳务 分别纳税 增值税 营业税 * 供货并安装 是否为自产货物 是 否 自产货物 增值税 劳务 营业税 建筑业 营业税 商业 增值税 要分别注明 否则核定 一般混合 特殊 混合 * 甲方供料（供货方不施工） 甲供 合同内甲供（甲控）大包 清包工装饰 清包工设备安装 营业税 装饰材料不征营业税 设备不征营业税 清包工建筑 建筑材料征营业税 * 甲方采购 合同价是否含甲方采购 是 甲定 施工方 全额 工程票 否 设备 材料 装饰工程 装饰以外 其它工程 不征营业税 甲供材料征税 大包 * 甲方供料与甩项区别 甲供 材料购销合同 清包工工程合同 销售附带安装 甩项 甲供乙安 注：供货方提供货物并安装，不属于甲供 * 建 设 方 采 购 判断 是否 设备 判断 是否 自产 自销 非设备的 材料 设备 非自产自销 自产自销 装饰工程 其它建筑业 商贸企业 建筑企业 两票结算 * 建筑行业材料（设备）税收政策对比表 施工方（乙方）提供 材料或设备 建设方（甲方）提供 材料或设备 自 产 外 购 甲供材料 甲供设备 分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料增值税发票，70万工费营业税发票。 按照混合销售判断，缴纳增值税