购物中心设备设施运行管理要点.doc

第五章 购物中心设施设备的运行管理 购物中心只有在日常运行使用中，才能充分发挥其功能并体现价值。购物中心工程管理应建立一套较为完善的运行管理制度和体系，以规范其日常运行管理、操作和维护，提高运行管理水平。 5.1 组织架构设置 购物中心工程管理组织是根据商业经营活动的特点及设施设备现代化管理的要求，以有利于商业经营活动为宗旨，建立以统一领导、分级管理为原则的工程管理组织，各级工程管理部门在规定职权范围内处理有关的工程管理业务工作，并向直接上级负责，承担相关的责任。 1、人员配置原则 （1）在总经理领导下的工程副总、总监、部门经理负责制原则。购物中心设施设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,人员编制配置时必须贯彻这一原则。 （2）量入为出、精兵简政的原则。量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费用。设施设备管理工作既综合又动态,管理体制一定要精练高效。组织人员要精干熟练,一专多能。部分能由社会承担的工作,可以委托第三方专业厂家服务，以减少固定组织人员，例如特种设备、高压配电等工作。 （3）确保信息收集和反馈的原则。工程管理组织中必须设立收集和处理信息并按程序发出工作指令的岗位，如工程调度、值班工程师、主管等，或具备类似职能的岗位，以便工程组织各层级之间及与其它平行部门之间均有良好的反馈通道。 （4）按专业系统分工配置的原则。通常购物中心，均按其建筑物原有系统，根据设施设备技术要求、复杂程度和运行维护需要，纵向编制，如，暖通给排水，强电，弱电，综合（土建、二装），其中暖通和强电两个系统内又可以分为运行和维修。 2、人员配置标准 （1）人员数量，根据建筑规模、系统情况，合理配置人员，以相关管理费用人工成本为标准，将总人数控制在预算范围内。通常还可以参考一些行业标准或惯例，如多大面积的购物中心一般需配多少工程人员等，经综合评估后，最终确定工程组织总配置。对于购物中心来说，还有不同于其它物业的一些特点，如，购物中心推广活动频繁，需要大量的工程配合工作，舞台、音响等，为满足这样的需求，弱电、综合两个专业配备时就要适当考虑增加人员。另外，开闭店特殊要求，节假日运营等，也与其他物业有不同之处，人员配置时均要重点考虑。 （2）级别层数，一般物业工程通常配备经理、主管（或工程师）、领班、员工几级就能满足管理要求，但作为商业项目尤其是大型购物中心的工程管理，还应在总经理之下设置一层工程副总或工程总监级别，以适应购物中心更为复杂的设施设备及特殊的服务对象，即购物中心的工程管理要求应提升并高于其他物业类型。 （3）专业类别，以暖通给排水、强电、弱电、综合（土建、二装）为主线设置专业班组，在此基础上考虑购物中心运营的一些特点（如频繁的推广活动等），适当强化弱电、综合等专业的配置，在专业资格的要求上，除高低压运行、电梯、制冷等执业资格外，还需要具备调音、舞台等专业经验和技术资格的人员。 以附件5-17实例具体说明架构及人员配置情况 3、岗位职责 购物中心的设施设备复杂、多样，运行流程细致周密，有较高的现代化科技含量，要管理好这些现代化设施设备，必须建立一套严格的管理方法和科学严密的岗位责任制度。如没有明确的岗位责任制，会造成有岗无人、有人无责，甚至出现我行我素、无所事事的混乱状态，对整个购物中心的运营埋下极大的隐患。 岗位职责的建立方式，一般与组织架构一一对应，必须做到人人有岗、人人有责，最终以管理文件的形式，让每位员工熟知并严格遵守。可以说，岗位职责就是各级工程管理中所遵循的“法”。 建立职责，首先要有部门职责，应包含管理范围、部门之间横向关系、运行维修的控制、能源、计划、更新改造、员工管理等多方因素，是站在公司层面的高度，体现工程部门的主要任务和责任。其次，是各专业系统的职责，注重专业管理，从各系统的角度说明本专业应该做什么、怎么做。再次，各层级职责，在此类职责中，把责任细化具体到每一级员工，并明确上下级关系，做到有法可依，依法管理。 购物中心工程岗位职责中，有些特别的要素应着重体现和强调，如，大型推广活动的部门配合责任，专业配合责任，员工配合责任，再有，购物中心特有的主力店或部分非直接管理的设备，其设备监管作为管理重点也必须在工程岗位职责中体现，以免产生管理真空，无法有效达到购物中心设备管理的保值增值。 岗位职责的编制中，应体现上下级权限、管理目标等因素，具体可参见附件-5-1 附件5-1：《XXX工程部经理岗位职责》 XXX工程部经理岗位职责 1.在工程分管领导的直接领导下，带领工程部全体员工遵守公司各项规章制度，完成公司下达的年度经营管理目标。 2.对本部门质量体系运行的适应性、可操作性进行判定、调整