物业管理投标教案分析.pptVIP

物业管理投标的实施 包括:投标前期阶段、投标实施阶段、 定标总结阶段三个阶段的程序。 第一节:投标前期阶段 一、程序 1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企业资质证明. 2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款. 3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、竞争对手的资料。 4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。 5.申请资格预审—提请资格预审。 二、企业资质 [规定]1.《物业管理企业资质管理试行办法》规定实行分级审批制度，共分一，二，三级和临时资质。 2.企业资质每两年核定一次,依次逐级上升,不得越级上升. [范围]1.一级企业可参与全国范围内所有物业项目的投标议标. 2.二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下项目的投标议标. 3.三级企业只限于参与本省区域内15万平方米以下项目的投标议标. [资质标准]1.一级企业— 2.二级企业— 3.三级企业— 三、投标可行性分析 1.招标物业条件分析 包括物业性质、特殊要求、招标背景、开发商状况等分析。 2.公司投标条件分析 包括管理经验优势、人力资源优势、技术优势、财务管理优势、劣势分析。 3.竞争状况分析 包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞争者、差异化竞争者的状况分析。 4.市场风险分析 包括通货膨胀风险、经营风险、自然风险、其他风险的分析。 第二节：投标实施阶段 一、投标实施的步骤 购买招标文件—考察物业现场—制定管理方案—测算工作量—制定费用预算方案— 标价试算—标价评估调整 —办理投标保函—编制标书—封送标书保函. 二、注意事项 1.[购买招标文件] 1.注意前后文是否一致,将不明之处列为“招标前业主答复”和“计入索赔项目”两类. 2.注意招标文件的翻译工作. 3.注意招标文件中的各项规定.如开标定标时间,投标保证书,服务要求标准及范围,图纸设计说明等. 2.[考察物业现场] 1.发现问题要求招标方作出书面答复. 2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素. 3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析. 4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等） 5。物业所在的气候、地质、地理条件。 6.验收物业的各种项目质量. 包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求. (2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求. (3)各类竣工工程是否能正常使用. (4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正常功能. (5)确保外在质量无重大问题。 (6)周边公共设施分布情况. 3.[制定管理方案] 1.列出详细的管理服务内容. 2.列出详细的管理服务标准. 3.明确管理服务收费的标准和方式. 4.制定阶段性的管理服务目标. 5.明确各方的合同权利和义务. 4.[测算工作量] 1.测算基本业务工作量. 包括日常办公、日常维护的工作量。 2.测算专项业务工作量. 包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。 3.测算特色业务工作量. 包括特约业务和便民服务的工作量。 4.测算经营业务工作量. 包括各种经营性业务的工作量。 5.[制定费用预算方案] 1.标书规定的预付款和保证金的确定. 2.管理项目启动资金的确定. 3.管理期间的费用支出测算. 4.管理期间的资金收入测算. 5.其他资金来源的测算. 6.不可确定风险资金的测算. 6.[标价试算] 1.明确自己可接受的最低利润. 2.(总费用+利润—其他收入)/(可收费面积)=标价. 3.重新核算工作量是否有误. 4.寻找有可比性的物业管理资料. 5.领会招标文件规定要求和条件. 7.[标价评估调整] 1.依据经验数据进行评估调整. 2.对不可预见风险费用调整. 3.依据竞争形式进行调整. 8.[办理投标保函] 1.投标人在投标有效期内不得撤回标书和投标保函. 2.中标后必须按通知规定时间地点签约. 3.签约后一定时间内投标人必须提供履约保函或履约保证金. 4.未按招标规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标. 5.中标方的保证金在签订合同并履约后的5天内予以退还;未中标方的保证金在定标后的5天内予以退还,均不用支付利息. 9.[编制投标书] 1.投标方作出最终投标决策. 2.按招标文件编制正式投标书. 3.准备提交要求的全部投标文件. 10.[封送标书保函] 1.所有投标文件准备好正本和副本,正本1份副本2份,分别密封包装. 2.投标方放错文件所发生的一切事故,招标方概不负责. 3.密封投标书过早开启,招标方可予