产业园区定位深化20150513教案分析.ppt

东湖高新长沙环保科技园项目定位深化专题研究 宏观形式 宏观形式 报告框架 客户细分 客户细分 客户细分 湖南省 产业状况 按湖南省经委重点发展分类，我省中小工业企业有7万多家，其中16大类共50个产业集群有中小企业2000多家。这16大类按企业家数顺序排列为：电子信息、轻纺、石油化工、食品深加工、汽车及零部件、陶瓷、有色冶炼及深加工、工程机械、造纸、电站配套及输变电成套、现代医药及生物医药、轨道交通制造业、精品钢材、新材料、卷烟、锰加工。  省内主导行业包括电子、食品深加工、零部件、造纸、输变电、医药、轨道交通、新材料等 珠三角地区 外迁行业包括：电子元器件、塑料制品、金属类、玩具制造和服装 “相关数据表明，倒闭和外迁的企业以劳动密集型企业为主，其工业增加值较少，数量和产值占比并不大。”广东省外经贸厅副厅长钟健辉说。 外迁行业 深圳市政府统计数据显示：2005年以来，外迁企业主要集中在宝安、龙岗两区，主要行业为电子元器件、塑料制品、金属类、玩具制造和服装类企业，占全市企业外迁总产值的80%。 具体包括以下几种类型： 政策刺激：铁路、公路、机场、城乡电网等下游产业 地缘传统：食品加工、农副产品加工、汽车零部件、轻型机加工、造纸印刷 产业升级：生物医药、新材料、创意研发产业 产业转移：电子元器件、金属制品、服装鞋帽、玩具 行业特征 政策机遇 产业分类 产业实际 客户行业特征总结 基建、农业 医疗文卫 轻型加工制造业 传统加工、产业升级 目标客户定位 从产品角度看，不适合重化工业入住 客户定位原则 从政策机遇看，重点发展与重点投资领域相关的下游产品 从产业环境看，立足环科园基础，与本地优势产业相关联，并适度超前 目标客户定位 从区域来源看，立足长沙本地，并适度扩大圈层 购买能力 有 对区域认可 不认可区域 认可区域 原因：园区产业氛围弱！ 购置计划 近期无购置计划 被动需求 原因：已购或暂无需求！ 对产品认可 定制厂房 通用厂房 原因：有特殊工艺需求！ 买地自建 工艺相对简单 无特殊设备 无明显依附性 产品相对独立 企业自身发展 动迁 改制 外部转移等等 具有一定实力的中小企业 主动需求 无 目标客户定位 客户定位思路 特点 客户定位 客群构成： 本项目客户来源以长沙市本土企业为主，兼顾承接沿海产业转移，省内其它县市迁移客户为补充 以轻型加工制造为主，具备一定升级需求的中小型先进制造业企业 客群特征：对产业集群依托性较低，产品以直接面向消费终端，或提供标准化中间产品 目标客户定位 客户细分 传统产业型——汽车零部件、机械自造、轻机加工、食品饮料 关键词：园区现有产业、接近市场 城市外溢型——扩大规模、旧厂房搬迁、科研机构改制、三产 关键词：宽阔空间，规模扩张 关键词：接近中心城市，靠近大市场，提升形象 产业转移型——主动向心转移、沿海城市被动转移 关键词：外需转内需，节省成本，接近市场、产业联系 目标客户细分 现代机加工 电子产品 新材料、新能源 生物科技 服装玩具 食品饮料 行业细分 营销 广告 制造 新能源 材料　 轻型 机械 卡通 动漫 工程 建筑 研发 销售 加工 设计 软件　 医药 器械　 电子 产品 日用品 玩具 文具 服装 鞋帽 食品 饮料 客户细分 产业链细分 加工制造为产业主体，带动上下游产业链发展 现代机加工 电子产品 新材料、新能源 生物科技 设计\中试\研发 服装玩具 食品饮料 目标客户引导 电子设备组装制造 20 80 1600 太阳人电子公司 25 20 500 电子变压器有限公司 25 40 1000 宝安区龙华恒宇电子厂 10 60 600 亨源电子有限公司 18 30 500 天慧达科技有限公司 30 15 450 某数码科技有限公司 24 50 1200 某电子科技有限公司 45 40 1800 长沙安瑞电器有限公司 25 20 500 端生电子有限公司 50 40 2000 长源变压器有限公司 50 40 2000 捷弘数控科技 人均面积 人数 面积 公司名称 小型企业面积集中于400-500平米，中型可至1500-2000平米 企业员工人数为20-40人 人均面积集中于25-50平米 客户细分 电子设备组装制造 小型企业以500平米的单一模块为主，中型企业可由3-4个模块组合，面积以1500-2000平米 2500元/平米×主力面积=主力总价 小型企业125万,中型375-500万 购置本项目需首付50%，即总价×50% 小型62万,中型180-250万 以年利润50%付首付款反推企业年利润应 小型125万,中型为375-500万 以资本化率10%反推企业总资产