策划通用模式王振宇01.3解析.docVIP

策划报告通用模式 第一部分：项目态势分析 小引：当地城市情况概说 一、形势分析 从我国宏观经济发展来看，房地产业发展作为朝阳产业,正处于蓬勃向上的发展阶段，新一轮房地产热正在进行中。 １．**市房地产业处于稳定发展上升期，发展潜力大。 国民经济稳定增长，为房地产业进入新一轮发展时期奠定了宏观经济基础。 人均GDP能比较真实地反映一个地区的经济实力和经济发展水平—0000年主要社会经济指标 单位：万元 资料来源：《0000年**统计年鉴》 年 份 国内生产总值 人均国内生产总值 社会消费品零售额 居民储蓄存款余额 全 市 市 区 全 市 市 区 表2显示：在平均每人年消费性支出构成中，*****和*****等项支出呈现出逐年下降趋势，而***和****等类消费支出则呈现较强的上升态势。“居住”支出也有比较强的增长趋势。 由表2可计算出0000—0000年恩格尔系数为：0.46， 0.51， 0.43。恩格尔系数—0000年**市居民收支情况 单位：元 资料来源：《**统计年鉴》 项目指标 0000年 0000年 0000年 数 量 构成 % 数 量 构成 % 数 量 构成 % 人均年实际收入 人均年可支配收入 人均年实际支出 人均年消费性支出 消费性支出构成 食品 衣着 家庭设备用品 医疗保健 交通与通讯 娱乐教育文化 居住 其他 由表2 数据可分析出****年间，市区人尽可支配收入增长率为00%，人均消费性支出增长了00%，其中用于居住的支出增长了00%。其中，0000年人均可支配收入比000年增长了00%，居住支出增长了00%。而居住支出在消费性支出中所占的比例始终在00%左右浮动，说明**市区居民住宅消费开处于一定程度的抑制状态，消费前景看好，还有相当的购买和需求潜力。 城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。 4． 房改政策、金融政策等拉动，使**市房地产市场日趋活跃。 随着2001年我国住房制度改革进一步深化，多层次的供房体系逐步健全，灵活多样的金融服务的建立，无疑会在很大程度上刺激住宅消费，推动住宅消费向更高水平发展。 5． 政府将加大市政投入力度，加快房地产建设步伐，同时住宅郊区化启动。 0000年**市制定了新的**城市发展规划策略，即。。。。。。。。政府关于城市发展战略规划，在一定程度上将会影响开发商、投资商的区域投资方向，从而可能影响到住宅供需市场向****区域聚集。 由于近几年房地产开发与城市向北发展的战略有一定的差距，市场无形之手的驾驭能力超出政府的宏观调控能力，两年内强势开发区域还将集中在****等板块，如表3 所示。但未来三到五年后，住宅市场供求区域郊区化趋势将更加明朗。 表3 **市近几年住宅市场区域供求结构 供求结构 区域分布 计划购房居民选择构成（%） 在建住宅分布（%） 未来三年内计划开发住宅分布（%） 城东 城西 城南 城北 城中 城郊 资料来源：**市房地产调查专集 6． 政府关于土地政策的完善，土地供应市场的发育、成长，将直接影响到房地产开发、消费市场的方展水平，品牌市场逐步形成。 三、常州房地产市场现状特征与发展趋势分析 常州房地产市场发展历史进程 **市房地产市场从1979年至今,，大致经历了探索、发展、繁荣、低迷、再发展5个阶段，21世纪市场进入了新一轮的发展阶段。 1．1 住宅建设市场探索阶段（1979—1981年） 1．2 房地产市场起步发展阶段（1981—1986年） 1．3 房地产市场繁荣阶段（1987—1994年） 1．4 房地产市场低迷阶段（1994—1998） 1．5 房地产发展新阶段（1999年后） 98年后，国家住房制度发生了根本性的变化，当年底全面取消福利分制度。同时，国家把房地产业作为经济发展新的增长点，重点扶持，并为刺激住房消费，改变投资无热点的状况，出台了一系列的政策，如大幅度减免房地产税赋，连续7次降低银行存贷款利率，多次降低房地产按揭贷款利率，提高按揭贷款成数到8成，延长贷款期限最长到30年，整顿房地产开发中不合理收费等