_房地产评估成本法精要.ppt

二、成本法在房地产评估中的应用 评估值=重新购建价格-建筑物贬值 适用对象： 新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。 二、成本法在房地产评估中的应用 1、新开发土地评估 二、成本法在房地产评估中的应用 （1）取得待开发土地的成本 集体：耕地或其他用地补偿费、土地附属物补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金、征地安置费及土地出让金等 国家：土地使用权出让金及动迁费用 二、成本法在房地产评估中的应用 （2）土地开发成本 基础设施配套费 ：工程所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等建设费用（七通一平） 公共配套设施建设费：邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施等建设费用。 二、成本法在房地产评估中的应用 （3）管理费用 房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等 （4）资金成本 二、成本法在房地产评估中的应用 （5）税金 （6）开发利润 案例：P129 二、成本法在房地产评估中的应用 2.新建房地产评估 （新开发土地+新建建筑物） 二、成本法在房地产评估中的应用 3.旧房地产评估 （新开发土地+旧建筑物） 二、成本法在房地产评估中的应用 （1）建筑物的重新购建价格 复原重新购建价格 更新重新购建价格 单位比较法 分部分项法 工料测量法（工料估算法） 指数调整法 二、成本法在房地产评估中的应用 （2）建筑物贬值 实体性贬值：由于使用、年限、天气、无人看管、失修甚至故意破坏等原因引起的 功能性贬值：由于建筑效用相对损失而引起的贬值 建筑过度、建筑不足 经济性贬值：由于委估房地产以外的原因引起的环境污染、房产区划的变化、附近土地用途不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等 二、成本法在房地产评估中的应用 年限法 观察法 成新率折扣法 销售资料法或市场法 资本化收益法或租金损失法 二、成本法在房地产评估中的应用 其中： G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数。