4第四讲业主的建筑物区分所有权精要.ppt

第四讲 业主的建筑物区分所有权 简目 一、建筑物区分所有权概述 二、专有所有权 三、共有部分持分权 四、共同管理权 一、建筑物区分所有权概述 （一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。 （二）性质 权利构成的复合性 权利客体的特定性与观念性 专有权的主导性 权利存续与处分的整体性 人法的因素浓厚 　　　　空间虽不像一般之有体物那样存在，但是，空间由于占有位置，如能对位置予以支配，其即可成为物。 　　　空间若具备： 独立之经济价值 排他的支配可能性 即得成为权利客体。 二、专有所有权 （一）专有部分的意义和要件 具有构造上的独立性，能够明确区分； 具有利用上的独立性，可以排他使用； 具有法律上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。 （二）专有部分的范围 空间说 墙面说 壁心说 墙面说和壁心说的折中说 专有部分之范围依内部关系及外部关系而定：在区分所有人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系（如买卖、保险、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。 （三）专有所有权之行使界限 不得违反全体区分所有权人之共同利益 对建筑物之不当毁损行为，危及建筑物的安全。 未按专有部分之本来用途和使用目的予以使用（住改商的限制）。 三、共有部分持分权 共有部分持分权的含义 共有部分持分权的法律性质 共有部分的界定 共有部分持分权的内容 共有部分持分权的含义 指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 共有持分又称共同所有配分率或共同所有千分率，是指业主对共有部分的潜在的应有份额。 共有部分持分权的法律性质——互有 互有是共有人对共有物无分割请求权的共有，即因物之使用目的不能分割之共有。 不可分割性 从属性 为使专有部分及共用部分成为一体，共同使用部分的所有权，应随同各相关区分所有建物所有权之移转而移转，其他区分所有权人无优先购买权。 共有之公共设施部分，系专有部分（抵押物）之从物，为抵押权效力之所及。 共有部分的界定 《物权法》的规定 道路 绿地 其他公共场所、公用设施和物业服务用房 车位、车库 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定 建筑物区分所有的性质是复合共有，它由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三种共有形态。 共有所有权之内容 区分所有权人作为共有所有权人之权利 对共用部分之使用权 收益权 对共用部分之单纯的修缮改良权 区分所有权人作为共有所有权人之义务 按共用部分之本来用途使用共有部分 分担共同费用和负担 维护与保存共用部分之义务 思考 共有部分的具体考察 外墙 屋顶平台 车位、车库 地下室 防空洞 绿地 锅炉房 会所 幼儿园、小学 四、共同管理权（自学） 必读 《中华人民共和国物权法》第75-83条 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 自学内容 共同管理权的概念 共同管理权的内容 共同管理权的组织保障：业主大会及业主委员会 共同管理权的委托制度保障：物业服务企业或其他管理人 《物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 《建筑物区分所有权解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《物权法》第73条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” *Company Logo * 空间权 空间所有权 空间利用权 物权的空间利用权