17第十七章-地价理论及其应用精要.pptVIP

第一节 土地价格理论 一、马克思主义地价理论 （一）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。 （二）土地价格是地租的资本化 土地价格=地租/土地还原利率 （三）土地租金是出租土地的资本化收入 二、西方现代地价理论 （一）主流理论 1、土地收益理论 代表人物：伊利 2、土地供求理论 代表人物：马歇尔，萨缪尔森 （二）西方现代理论的特点 1、以现代经济增长理论为基础—越稀缺，越昂贵 2、以现代土地产权为价格载体—权力对应收益 3、以权利人的经济收益为价值内涵——土地价格是权力价格 4、以资本的价格为价格标准。 （三）西方现代理论的不足 1、理论基础已经改变 资本积累和技术进步——可持续发展 2、土地收益价格不能体现土地利用的外部性 3、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经济价值 4、土地价值不只是一宗土地利用过程中的劳动者剩余价值的转移 三、地价的内涵 土地价格，是土地经济价值的反映，是若干年的土地纯收益现值的总和。它具体包括： 1、真正的地租 即由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。 2、土地投资折旧 3、土地投资利息 四、土地价格的特点 1、土地价格是土地的权益价格 购买某种权利，就可获得某种收益。 2、土地价格不由生产成本定价 自然土地无所谓成本 3、土地价格主要由土地需求决定 4、土地价格成上升趋势 5、土地价格具有明显地域性 五、地价影响因素 六、地价变动的规律性 （一）土地价格呈总体上升趋势 这是土地价格变动的一个基本规律。该规律是由下列因素形成： 1、利息率受利润率下降规律的驱动呈现下滑趋势 2、社会经济水平提高 3、人口数量及家庭户数增加 4、土地投机 （二）土地价格变动呈现周期性特征 土地价格总体是不断上升的，但它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动，呈现周期性变动特征。 ??????1、土地价格的周期性发展是其主要特征 ??????2、土地价格变动受政府调节的影响 （三）土地价格变动具有明显的地区差异性 土地位置固定，土地市场具有区域性。 （四）地价在房价中所占比例越来越大 建筑成本随技术的发展而不断降低，房地产增值部分实际是土地的增值。 七、地价经济意义和作用 （1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论和计量依据。 ?（2）土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。 ?（3）土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。 ?（4）土地价格是土地生产与利用的导向。 （5）土地价格是土地税的计税基础。 第二节 土地价格的评估 一、常见的土地估价目的 1、以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资为目的的土地估价； 2、以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用作价入股和转让等目的的土地估价； 3、以土地使用权抵押为目的的估价； 4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济活动为目的的土地估价； 5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价； 6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。 二、土地估价的作用 1、有助于土地交易的顺利进行 土地价格影响因素多，需专业人员评估 2、有助于企业投资决策 土地资本和非土地资本的权衡 3、有助于土地市场的完善 市场配置的基础是土地价值的量化。 4、有助于土地市场管理—反映真实土地价值 三、土地估价原则 1、替代原则 2、预期收益原则 3、最有效使用原则 4、报酬递减原则 5、供需原则 6、变动原则 7、贡献原则 8、合法原则 四、几种主要的估价方法 （一）收益还原法1、收益还原法的基本原理 ?? 收益还原法是以地租资本化为基本原理，将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率折现为评估时点现值，其常用公式如下：? ?? ?? ?? 2、收益还原法评估步骤 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 估算年总收益（客观性）； 估算年总费用； 计算年纯收益（假定年收益不变）； 确定还原利率； 试算收益价格； 纯收益计算公式 1）土地租赁中的土地年纯收益求取： ?? 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 ?2）房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房屋年纯收益 ＝房屋现值×建筑物还原利率 还原利率的确定方法 1、不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯