chap02不动产与不动产估价精要.ppt

实物、权益和区位对不动产价值的影响 不动产估价 几个重要概念 价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动，是价格形成的基础。基本上，四项内部相互影响的经济因素，即效用、稀缺性、欲望以及实际购买力，形成价值。 价格是价值的货币表现；是为获得一种商品或劳动所必须付出的东西，通常用货币表示。 市场是进行商品交换的场所，房地产市场则是进行房地产商品交换的场所。房地产市场的主体是交易双方，客体则是房地产商品。 不动产估价以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产估价时点客观合理价格的估计、推测或判断。 对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种： ①按用途来划分（居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊、综合）； ②按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）； ③按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）； ④按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。 不动产的分类 不动产估价定义中的关键术语： 1、专业不动产估价人员 专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种； 专业土地估价人员。 2、估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。 3、估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。 4、估价程序：是指一个不动产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序 。 5、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取： ①近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的； ②如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用； ③如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。 6、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。  8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。 9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象不动产所在的不动产细分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象不动产价值影响的判断上的。 价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 注意：估价不同于定价。 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 具体就不动产来讲，由于不动产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，不动产市场是“不完全市场”，需要专业不动产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 不动产估价的必要性 在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8个条件者： ①同质商品，买者不在乎从谁手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买有和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。 不动产估价的需要 （1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）； （2）不动产转让、租赁的需要； （3）不动产抵押、典当的需要； （4）不动产保险的需要； （5）不