大宁国际商业广场精要.ppt

客户定位 客户定位 案例——大宁国际商业广场 大宁国际商业广场鸟瞰图 10000平方米 设备房面积 每栋均有至少2部 电梯 50000平方米 车库面积 1300个 停车位 120000 平方米 商业面积 15栋 建筑栋数 40000 平方米 办公楼面积 250000平方米 总建筑面积 30000 平方米 酒店面积 55000 平方米 占地面积 大宁国际商业广场位置图 多媒体办公园区 上海马戏城 大宁商业广场 沪北地区首个以lifehub 生活中心 ，为理念的大型购物休闲广场 地理位置：本项目位于共和新路1868-2008号，属于闸北区大宁板块，大宁地区除本项目外，尚包括面积达68万平方米的大宁灵石公园、上海马戏城、闸北体育馆、多媒体办公园区（规划办公楼面积达60万平方米）、国际居住园区（规划住宅面积达120万平方米）、市北工业园区、上海大学等，为上海近年高速发展的地区之一。 业态丰富——中、高档的零售企业 中、高档的零售企业，使这里成为白领的栖息宝地。 业态丰富——餐饮文化 价位适中的中西式餐饮在这里汇集，餐饮定位与这里的整体商业格调相匹配。 业态丰富——休闲场所面向中青年 Lan mart SPA （美容休闲） 上影星汇影城（电影院） 休闲场所多以中、高档品牌为主。大宁商务圈注重的是一个面向中青年的多种业态相结合的综合休闲、娱乐场所。 主流商家经营分析 从商家品质来说，各业态的主流商家品质均为中高档，切合其商业定位。 从各主流商家对于商业选址要求来看： 大型零售业偏好1F~3F整体经营，小型零售业则要求在底层人流旺盛处。 餐饮业偏好1F或者1F~2F连租经营 休闲业偏好3F以上位置 从各主流商家对于商业面积要求来看： 大型零售业偏好2000平方米以上，小型零售业偏好150平方米以下。 餐饮业偏好300~500面积段 休闲业普遍在1000平方米以上。 各业态组合统计 100.00% 110 合计 9.09% 10 休闲 33.64% 37 餐饮 57.27% 63 零售 比例 店数 业态 100.00% 105000 合计 14.29% 15000 休闲 38.10% 40000 餐饮 47.62% 50000 零售 比例 面积 业态 注：统计对象不包括卖场型商家 500 300 休闲 150 250 餐饮 80 80 零售 浮动修正值 平均面积 业态 注：统计对象剔出卖场型商业 注：上述数据为实地采样数据汇总 无论从经营店数或者经营面积而言，零售、餐饮、休闲三者主次地位基本保持一致，即以零售业为主、餐饮为辅、休闲娱乐为补充。 从各业态平均经营面积来看，零售业保持在150平方米以下；餐饮业均值在250平方米左右，高值在400平方米左右，即中型餐饮为主流；休闲业经营面积跨度很大，部分如歌城、影城的商家对于面积需求很大，而美容spa则将经营面积锁定在300~500平方米的中型水准。 项目优势分析 便捷的交通系统 大宁商业广场位于内、中环间，毗邻地铁一号线，通往市区十分的便捷。 依靠独特的地理环境，大宁商业广场与人民广场、上海火车站、徐家汇等地商业区紧密相联。这里可以吸引众多投资客户，也可以带动相关产业的发展。 布局合理——建筑平面布局 所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在 5、6、8、9组团的中间包围处。 从其建筑功能分布情况来看，该项目商业比重很大，是较为典型的商业主导型综合产品。 布局合理——商业建筑布局 购物、餐饮、休闲 1F~5F 1 12 服饰、购物 1F~4F 1 11 购物、休闲 1F~3F 1 10 餐饮、服饰、休闲 1F~4F 4 9 餐饮、电脑、娱乐 1F~4F 1 8 餐饮、服饰 1F~4F 4 6 电器、餐饮 1F~3F 1 5 服饰、影院 1F~3F 1 2 购物、餐饮 1F~3F 1 1 主题 规模 栋数 组团 从项目总体布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，这对于沿街面相对较短的本案来说有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费。 项目纵向商业利用率较高,多业态的组合引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够在纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。 布局合理——交通动线布局 入口 项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行入口8处，车型入口2处 人行主入口排布在人流密集处，即 街角位置 及 卖场位置 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布 车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。 动线 人行