第九章 不同类型物业管理.ppt

五、 商业物业管理的内容　　 商业物业管理的内容包括六个方面： （一）安全保卫管理 （二）消防管理　 （三）环境保洁及绿化管理 （四）车辆管理　 （五） 房屋及附属设备设施管理 （六）销售者的选配　 第四节　工业物业管理 一、工业物业的概念及分类　　 工业场所是指开展工业活动的地方，这些地方上的建筑物或改建物及辅助设施能为工业生产提供有效的环境。工业物业就是指所有用于或适合于开展工业活动的场所，包括土地、建筑物及其辅助设施。 （一）根据工业物业的特性分类 工业物业根据特性不同可分为以下四类： 1．重工业厂房 石油、钢铁、橡胶、汽车工业等厂房是典型的重工业用房。这类厂房结构通常是根据用户的具体要求设计的。这类物业基本上是用户所有的。 2．阁楼式厂房 这是一种早期的多层建筑，通常是水泥结构、砖石外墙。阁楼式厂房多是为加工工业设计用的。 3．现代单层标准厂房 这些建筑都是为一家租户设计的，通常为用户所有；但也有一部分是业主所有出租给厂商的，一般租户负责物业的维修养护和一切经营开支。 4．孵化器式厂房 这类厂房通常归业主所有并出租给新企业，他们收取租金并支付大部分经营开支。一般是小型的多租户厂房，创业阶段的企业会租用这类厂房，通常在他们实力壮大后，再迁往更大的地方 （二）根据工业场所的适用性分类 工业物业根据其场所的适用性可分为以下三类： 1．普通型工业物业 普通型工业物业具有广泛的实用性，它既可用于仓储，也可用于技术密集型工业生产或劳动密集型工业生产。 2．特殊型工业物业 特殊型工业物业是指受某种条件限制，仅适用于某些特殊场合，例如要求带有很强绝缘（热）性质的仓储设施。 3．单一型工业物业 单一型工业物业是指只适合于某一类型生产运行的物业，或者是只适合于某一类公司的物业，并且一般无法改作他用，如钢铁厂。 二、工业物业的特点　 从不同的角度来看，工业物业具有不同的特点。 （一）从建筑的角度来看工业物业的特点　　 1．以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、餐饮、邮局、娱乐场所等。 2．工业园区相当于一个小社会，各独立建筑物有独立的用途，而建筑物群体的用途又有内在联系。 3．工业物业建在城市边缘地区，多为远郊。 （二）从物业管理的角度来看工业物业的特点 工业物业从物业管理的角度看具有以下特点： 1．生产用房的管理是工业物业管理的重点 一般生产用房出租或出售给不同的企业使用。各生产企业都有其特殊的行业特点，专业性很强，因此，要求物业服务企业了解各种行业的相关知识，制定出有针对性的具有权威性和约束力的服务规定，统一规范和协调各企业的生产行为，维护辖区内的正常生产秩序。 2．辅助配套的管理具有多样复杂，难度大的特点 部分企业是24小时连续生产，与之相配套的辅助配套部门也需要作相应配合，如门卫、餐厅、仓储、浴室、运输和动力供应等，以保证生产一线的正常进行；要组织协调防止超负荷使用动力，制定限额使用的规定；同时，对有毒有害和易燃易爆危险品的仓储运输，以及“三废”的排放处理要有严格的管理办法和监督措施等。 3．生产用房具有难于保持清洁的特点 由于使用功能的特殊性，如生产过程中产生的有害气体、尘埃，厂房内机器的油污、废弃材料，会弄脏厂房，要费大量的人力、物力、财力来清除，给环境保护和环境卫生带来了不少困难。 4． 工业用房容易出现难于预料的房屋损耗和险情 工业用房容易因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗、险情的出现。例如，超重的机器设备和存量过多的货物，容易超出楼面结构的负荷；机器开动时的振动，对房屋损耗也很严重：电梯高频率的使用，以及配电装备和水泵等电器和其他设备的超负荷运转，都容易造成损坏，使保养费用增多。 5．工业物业对治安保卫和消防工作要求高 很多生产企业属于高科技型的，生产高精尖产品，从原材料到成品不仅价格昂贵，而且技术含量高，保密性强，因此必须加强安全防范意识，从上到下建立一整套严格的规定。另外，生产过程中还会接触或使用到一些危险品，如果保管不妥，极易发生火灾、爆炸事故。消防工作任务艰巨，应坚持以预防为主，配套足够的消防设施和器材，24小时值班，严防火灾发生。 6．工业物业要求提供多方位的社会化服务 工业物业除了加强生产用房的管理外，其他类型房屋的管理也不容忽视。物业服务企业除负责常规性工作外，还可以经营餐馆、医务、浴室、小型超市等配套服务。 三、 工业厂房和仓库的物业管理　　 工业物业既包括传统意义上的工业厂房和仓库，也包括工业园的物业。工业厂房主要是由生产车间组成，用来生产产品的建筑物。仓库是储存和保管生产原料和成品、半成品的建筑物，它关系到原料和产品的安全完整。 （一）工业厂房物业管理的特点　　 1．管理服务的面广、量大 2．生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强 3．基础设施必须保证正常运转