滑县房地产市场调研报告资料.doc

第一部分 滑县整体概况 基本状况 区位概况 滑县位于豫北平原，归属安阳市管辖，2014年1月1日起正式升级为省直管县，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县面积1814平方公里，辖1新区10镇12乡，总人口140万。滑县县城位于县域西北，县城南距郑州市153公里，北距安阳市区70公里，东北距濮阳市区53公里，西南距新乡市区70公里，西北距鹤壁市区25公里。 交通状况 滑县对外交通便利，新菏铁路从滑县南部经过；长济高速从县域南部通过并设有牛屯互通口；大广高速贯穿南北，在慈周寨乡和留固镇设有互通口；省道101、213、215、222在滑县交汇，县（乡）道形成以县城为中心的放射状路网连通各乡镇，基本实现了村村通公路的目标。便捷的对外交通和良好的内部交通，有利于促进滑县成为东部地区产业转移、西部地区资源输出的地区枢纽，成为安阳市、濮阳市、新乡市三市地区的交通通信、商贸物流、生产要素的集散地。 滑县整体发展规划 县城发展现状 滑县县城是全县行政、经济和文化中心，其在县域位置偏于西北，对全县的影响和辐射带动作用相对较弱，与浚县之间的相互影响正在逐步加强。县城建成区北至北环路，南至产业集聚区南边界，西至卫河，东至城关镇建设边界，建成区面积2341.61公顷，常住人口21.73万人，人均建设用地107.76平方米。县城大体上由道口镇区、城关镇区、小铺集镇区和南部产业集聚区组成。道口镇的解放路集中了县城的行政中心、商业中心和文化中心等功能。老城区的景观相对较差，土地利用混乱，城中村分布较多，城区目前逐步向东发展，基本上已与城关镇区连接。城关镇区和小铺集镇区城市建设相对滞后，基本上还是大集镇风貌。南部产业集聚区发展迅速，基础设施和城市建设推进较快，但自成体系的建设影响城市的协调发展。 2、中心城区整体规划 城市性质 城市性质定位为：“豫北地区新兴的工贸型次中心城市，滑县政治、经济、文化和信息中心”。 规划范围 规划确定中心城区范围（也即城市增长边界）为东至规划的东外环路外围，北至滑县与浚县县界，西至滑县与浚县县界、规划的西外环西侧外围，南至规划的南外环路，面积130平方公里。其中63平方公里左右为本次规划建设用地。规划期限及人口规模 近期规划至2015年，人口规模32万人，用地规模33.6平方公里。远期规划至2030年，人口规模60万人，建设用地63平方公里。 3、滑县新区及规划 滑县新区位于县城道口镇东南部，是滑县招商引资和对外开放的重要载体。新区规划区西起解放路，东至什牛路，北起滑州路，南至南外环，总面积15.07平方公里，折合土地面积2.2万亩,其中可开发利用土地1.7万亩.新区下辖10个行政村,农业人口11000余人.目前,新区内基础设施齐全,招商引资势头良好。储备工业用地4000亩,已安置落地项目84个,全面建成项目23个,年内完成项目建设50个,完成固定投资15亿元。 4、滑东新区及规划 滑东新区规划范围西至滑兴路，北至新北环、南至滑州路、东至东环，总面积14平方公里。该区集行政办公、商务商业、综合居住为一体的城市核心综合服务区，引领及促进城市经济发展。滑东新区布局为“一带、两轴、两心、多片”的规划结构。 一带：指生态休闲带。两轴：指商业发展轴、行政商务发展轴。两心：指由行政中心与中心商务功能区集聚形成的行政商务中心，以及北部的文化科研教育中心。 多片：指行政商务、文化科研教育，位于东北、东南、西南、西北布局的居住片区以及沿中州大道、滑州大道形成的综合服务片。 第二部分 滑县房地产市场分析 一、滑县房地产现状概述 1、开发商特征 以本土开发企业为主，开发企业不够规范，实力弱，无大品牌开发企业进入；（建业地块在本项目对面，与本项目在时间上基本同步） 产品特征 项目规模大，以刚需和改善型户型为主，高端产品较少,两房产品市场接受度低； 市场特征 投放量大，去化快，整体市场供需较旺； 客户特征 县城客户以改善现居住环境为主，乡镇客户进城置业多为考虑子女婚嫁、教育、进城定居为主； 5.区域发展特征 县城分老城区、新区和新东区三个板块。老城改造力度不大；新区市政配套（道路、学校、医疗）优越，发展速度较快，市场认知度高；新东区有政策导向，是未来发展方向，但发展相对新区迟缓，市场认可程度低。 物业服务特征 整体物业服务体系刚刚形成，服务不规范，但已有部分项目（金秋华城、一号院等）已开始宣传物业概念，客户对物业服务的关注度意识逐渐提高； 未来滑县房地产市场趋势研判 目前市场去化速度快，投放量急剧提升，新的项目不断涌现，几个规模较大的在售项目后期供应量大，有供过于求的风险，未来可能导致滞销。 第三部分 滑县各版块房地产发展状况