『精品』西安市万强西二环商住项目营销推广建议书解析.docVIP

万强西二环商住项目营销推广建议书???? [导读]+产品价值+营销活动带来的可提升价值（附加值）——核心价值提炼：既具备高新区的荣耀感，又坐享土门地区成熟的生活配套和生活氛围+生活形态的差异化——同质化产品之上的赋予目标客户群个性化的生活方式◎影响消费者购买行为，起决定性作用的是理性分析基础上的感性判断。◎体验式营销——攻心为上——亲和——互动◎营销中心——生活体验馆——轻松、惬意、体验、亲和力 第一篇?区域特征和项目价值研判 [区域房地产发展特征]1、2、3个开发热点区域：最早以锦园、旭景明园为代表，占据与西高新和城内距离较近优势发展起来的劳动南路片区；以蔚蓝印象、都市绿洲、新兴港湾等为代表的玉祥门外片区，生活配套成熟，与城内距离较近；以荣城公寓、西城芳洲、世纪春天为代表的土门地区，享尽高新二次创业、西咸一体化带来的巨大潜力；3、4、 [区域房地产消费特征]1、2、3、4、 [地块价值]1、2、CBD的交通实现通达；通过昆明路、丈八路构成与高新、西万路的另一个主干道；3、4、5、6、 [项目产品特点和价值提炼]1、2、3、4、5、70多到130多平米不等，中小户型比例较大，实用性更强，宜商宜住宜投资；6、 第二篇???价格定位建议销售均价：3100元/平米[价格定位的依据]1、项目性价比权重分析l??????地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度（40%）l20%）ll??????发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理l??????物业管理：物业管理执行标准、服务内容、服务质素l??????户型安排：??????户型的安排是否同市场的需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。l??????设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。万强项目性价比权重分析表项目指标??????西城芳洲??????荣城公寓??????世纪春天??????太空花园??????旭景名园??????锦都花园??????本案地段（40%）44??????44??????48??????42??????60??????60??????44户型（20%）56??????52??????52??????54??????56??????56??????50楼盘配套（10%）13??????9??????13??????10??????10??????16??????10建材（10%）24??????20??????20??????20??????20??????20??????20环境/规划（12%）13.2??????10??????20??????9??????21??????24??????13物业管理（5%）4.5??????4.5??????4.5??????5??????4.5??????6??????4.5开发商实力（3%）3.6??????3??????3??????3??????3.6??????5??????3性能综合评分??????158.3??????142.5??????160.1??????143??????175.1??????177??????144.5均价??????3150??????3200??????2950??????2900??????3350??????3450??????2950－3100元0.49??????0.45??????0.57??????0.50??????0.55??????0.48??????≥0.50周边项目平均性价比：0.50?????????西城楼盘均价：3166.6元200分，最低分53.5分，平均分126.75分。性价比计算方法：性能综合评分÷（楼盘均价/10）2、区域升值潜力：前文已述3、价值提升空间：主要指通过营销活动能够实现的附加值，在后文详述；[分阶段价格策略]入市期??????2004/6-9??????地面4层2800??????2750-2850??????2-3??????30-50元15%??????15%开盘强销期??????2004/9-2005/4??????至封顶前??????2950??????2900-3000??????3-4??????30-50元35%??????50%封顶期??????2005/4-8??????封顶至交房??????3100??????3050-3150??????1-2??????30-50元35%??????85%现房期??????2005/9-??????交房后4个月3200??????315