房地产开发经营与管理可研精要.pdf

目录 1.财务评价概述 2 1.1 财务评价与财务评价报表 2 1.2 财务评价的基本程序 2 1.3 财务评价的作用 2 2.项目数据收集 3 2.1 项目概况 3 2.1.1 项目区位介绍 3 2.1.2 项目规划设计要点 3 2.1.3 项目规划方案及主要技术经济指标 4 2.2 投资估算数据 4 2.2.1 房地产投资估算概述 4 2.2.2 该项目的投资估算 6 2.3 该房地产销售估算 7 2.3.1 确定房地产项目的销售价格 7 2.3.2 项目销售周期计划 8 3.具体财务评价 8 3.1 资金计划测算 8 3.1.1 资金使用计划 8 3.1.2 资金筹措计划 9 3.1.3 借款还本付息估算 9 3.2 财务评价报表 10 3.2.1 财务评价辅助报表 10 3.2.2 财务评价基本报表 12 3.3 经济评价指标 16 3.4 敏感性分析 16 3.4.1 方案一：土地费用上涨10% 16 3.4.2 方案二：房价上涨10% 17 4.结论 17 5.附录 17 1 1.财务评价概述 1.1 财务评价与财务评价报表 房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在房地产市场调查与预测，项目策划、投资、成本与 费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计算财务评 价指标，对房地产项目的财务盈利能力（静态分析与动态分析）、清偿能力和资金平衡能力等进行评价， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 房地产投资项目的财务评价报表包括基本报表和辅助报表。辅助报表中存储的是一些基础性数据，它 们来源于房地产投资项目经济评价的基础数据的分析估算。基本报表是根据辅助报表中的数据填列的，它 是计算反映项目盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基础。 1.2 财务评价的基本程序 （1）收集、整理和计算有关基础财务数据资料。根据项目市场分析、现行价格体系和财税制度，得 到项目投资与总成本费用、销售收入、利润、税金等一系列财务数据，并将所得到的数据编制成辅助财务 报表。 （2）编制基本财务报表。由上述财务预测数据及辅助报表，分别编制反映项目的盈利能力、清偿能 力及资金平衡能力的基本财务报表。 （3）财务分析指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标 准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况作出评价，得出结论。 （4）进行不确定性分析。临界点分析和敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险能力和适应 市场变化的能力。 （5）由上述财务分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行性与否的最终结论。 1.3 财务评价的作用 （1）衡量项目的盈利能力 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的重要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈利能 力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这种衡量主 要是通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资金本金利润率等指标来进行。 （2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力； 二是债务清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要 求的清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障系数 等指标来进行。 （3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是开发经营的必要 条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 2 2.项目数据收集 2.1 项目概况