长泰县房地产市场调查年度报告(13页)详解.doc

长泰县09年2月-10年2月成交情况走势 2 长泰县城区2009年供应状况分析 3 长泰县城区产品供应结构分析 3 长泰县城区个案状况分析 4 长泰县城区住宅情况分析 6 地块位置认知 6 地块四至分析 7 项目建筑指标分析 8 项目SWOT分析 8 主要消费群体的构成 9 本项目客群的初步定位 11 项目价格推算 12 长泰县09年2月-10年2月成交情况走势 09年2月-10年2月受到国家刺激政策影响，销售量处于高位，尤其以12月政策即将结束之际，销售量达到顶峰，同时也消化了大量的存量，进入2010年，随着调控政策的出台，成交量出现大幅下降，除政策因素外，城区内在售盘也是成交量下降的原因之一。 在成交均价方面，长泰城区均价较为稳定，正常成交价格在3300-3500元/㎡之间，由于近期三远第一城的成交量上升，因此拉低了2月份的成交均价。 长泰县城区2009年供应状况分析 长泰2009年全年销售情况呈现供不应求的情况，供求基本持平，供求关系为0.96：1。 长泰县城区产品供应结构分析 由上图可见，目前长泰市场的主要供应户型以两房为主，一房为辅，但经过现场的调研，大部分楼盘为规避法规和风险，采取“1+1”的户型模式，户型可合并亦可拆分，因此，长泰市场的主力畅销户型为120㎡的小三房和85-90㎡的大两房，从中也可看出，长泰城区的房产以本地自住客为主。 长泰县城区个案状况分析 美林湾.崇文城 位置 长泰县武安镇鹤亭村南面 开发商 福建众力房地产开发有限公司 总建面积 90314.2㎡ 容积率 2.89 绿地率 30.6% 平均售价 3100-3700元/㎡ 销售率 51% 主推户型 二房 一房 （31-86㎡） 91套 占比30% 二房 （41-94㎡） 196套 占比63% 三房 （125-129㎡） 14套 占比5% 五房 （201㎡左右） 2套 占比1% 六房 （210-224㎡） 2套 占比1% 备注：以最新预售证数据为主 美林湾.崇文城目前已完成销售51%以上，主要1-6#楼已经销售完毕，目前在售8、9、12#楼，主力户型以两房为主，采取户型捆绑销售的模式，10-11#楼王目前已经封顶，预计于下半年上市。 三远 第一城（6#、7#） 位置 长泰县兴泰西路 开发商 漳州市三远房地产开发有限公司 总建面积 95652.35㎡ 容积率 2.433 绿地率 30.28% 平均售价 3000元/㎡ 销售率 80% 主推户型 二房 一房 （36㎡左右） 36套 占比35% 二房 （83㎡左右） 36套 占比35% 三房 （94㎡左右） 30套 占比30% 备注：以最新预售证数据为主 三远第一城1-5#楼目前已完成销售80%以上，目前在售5#楼剩余户型，3月份正式推出6-7#楼，户型与之前推出的基本相似，带电梯户型仍未上市。 长泰县城区住宅情况分析 目前长泰城区已交房的商品房中，以底商多层住宅为主，楼层5-7层居多，目前无带电梯以及大型社区住宅项目。 地块位置认知 据现场的走访了解，目前长泰县城分为龙津溪西岸的中心城区和龙津溪东岸的新城区，从上图所示，目前长泰城区除了位于新区的美林湾和三远第一城的两个楼盘以外，老城区并无在售盘，这无形中也为本项目带来绝对的优势。 地块四至分析 东侧：目前仍是民房为主，届时楼间距将较小，属于社区侧街； 西侧：仓库厂房建筑，预计未来开发住宅，将形成居住气氛； 南侧：文昌路沿线，景观面最大的一侧，未来商业价值较高； 北侧：目前仍是民房为主，但远景的规划较好，规划路定位较高； 地块总结： 该地块目前仅有一面临街，周围居住气氛不够活跃，商业氛围也较差，但处于文昌路的延伸段，区域前景较好。 项目建筑指标分析 用地面积：29941.096㎡； 建筑密度：≤30%； 容积率：2.8； 总建筑面积：83835.06㎡； 建筑层数：6-16层； 建筑高度：不超过54米； 就本项目的住宅指标而言，本项目将成为长泰中心城区史上第一个带电梯的高层综合性住宅社区，规模在长泰也是首屈一指的，建筑密度也较小，因此楼间距、视野等相关条件都将较为优越。 项目SWOT分析 S优势： 长泰首屈一指的住宅项目； 老城区项目稀缺，吸引大量当地客户群； 位于文昌路延伸段，地理区位优势明显； 泰龙集团在当地的影响力。 W劣势： 周边居住气氛与商业气氛不强； 周边民宅密度较大，影响区域形象； 仅有南面沿街，沿街面较小，商业价值受到影响。 O机遇 长泰第一个带电梯楼盘，引进新居住理念； 长泰——厦门一体化逐渐形成。 T威胁 城区内存在未开发地块。 主要消费群体的构成 按消费群体的职业划分，本案的主要消费群体构成如下： 各级企事业机关单位中层以上职员； 城市中等规模以上的个体经营者； 乡镇企业的高层经营