chap08假设开发法分析报告.pptVIP

第七章 假设开发法 调查待开发土地的基本情况主要包括以下几个方面： (1)搞清楚土地的位置。包括：土地的性质；土地所在城市内的区域性质；具体的坐落。 (2)搞清楚土地的面积、形状、工程地质及水文地质状况、基础设施的完备程度、平整程度——为测算开发成本及费用提供依据。 (3)搞清楚城市规划设计条件。包括：规定的用途、建筑物高度、容积率等限制条件。 (4)搞清楚将拥有的土地权利。包括土地权利的性质(当然是使用权)、使用年限、是否可以续期，以及对转让、出租、抵押等有关规定——目的是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等。 假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发土地的最高价格； (2)测算开发项目的预期利润； (3)测算开发中可能发生的最高费用。 按估价对象和开发完成后房地产细化的公式 1、求生地价值公式 (1)适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房物的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得生地的税费 (2)适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费 2、求毛地价值公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得毛地的税费 (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费 按估价对象和开发完成后房地产细化的公式 3、求熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得熟地的税费 4、求在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费 5、求旧房装修改造成新房价值的公式 旧房价值＝装修改造或者改变用途后的房地产价值-装修或改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费 注意：上述公式均可理解为土地、旧建筑物、在建工程的剩余价值公式。此外不能直接利用上述公式计算，可以视为方程平衡条件。具体计算时要先设未知数，然后根据上述方程平衡条件列出方程，最后解方程，才能计算出未知数。 按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 1、适用于开发完成后的房地产出售的公式 V=VP-C 式中：V—待开发房地产的价值； VP—用市场法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C—应扣除项目。 2、适用于开发完成后出租或经营的公式 V=VR-C 式中：VR—用收益法估算的开发完成后的房地产价值。 C—应扣除项目。 记住哦，学会了收益法和成本法，就应该掌握了剩余法！ 假设开发法的基本原理 1 假设开发法操作步骤 2 假设开发法总结和运用举例 3 调查待开发不动产的基本情况 估算开发经营期 测算开发完成后的不动产的价值 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负担的税费 假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤 选择最佳的开发利用方式 进行具体计算，求出待开发不动产的价值 概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 第1节 假设开发法的基本原理 理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。 两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程(包括不动产开发项目) ； (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) 。 注意