GC-03装修管理分析报告.ppt

一、概述 1、装修管理的重要性 ⑴、加深双方相互了解 ⑵、预防可能危害物业安全、影响物业正常使用的行业和现象 ⑶、规避对物业造成的危险和物业风险（保值、增值） ⑷、促进物业服务企业和物业本身的形象和品牌提升 考虑多的是： 私有物业 物业的实用 美观和舒适 张扬个性 较少顾及： 建筑安全 公共权益 相关规定 矛盾多 困难大 2、常见问题 违规装修、 环境卫生、 施工人员管理 施工噪音 相邻业主关系的处理等等。 3、对物业服务人员的要求 高度的敬业精神 饱满的热情 充沛的精力 良好的沟通能力 足够的专业知识。（例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等）。 二、提前准备，广为宣传 1、收集资料，熟悉物业 提前多方收集和熟悉涉及装修方面的有关法规与规定，如：建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》。 组织人员全面了解熟悉管理区域内物业的基本情况，如物业荷载、单元内水电管线走向、单元水电设施的容量、空调安装位置、预留尺寸。 要根据物业小区档次和业户群体的基本情况考虑阳台是否允许封闭，是否允许安装防盗门（网）及允许样式等要求。 二、提前准备，广为宣传 2、建章立制，规范流程 《装修管理流程》（现场展示） 《装修管理服务协议》、《装修承诺书》或《装修管理责任书》 （动工前签订） 《装修手册》或《装修管理规定》（收楼时发给业主） 装修涉及的表格如：《装修申请表》、《装修人员登记表》、《装修巡视记录表》等 装修方面的技术指引，如空调安装位置及尺寸平面图，单元内管线平面图，防盗门（网）式样图等。（地产工程部协助提供） 但应注意： 装修管理相关规定的条款不能与法规相抵触； 装修管理相关规定中必须包含违约责任条款，否则无约束力； 装修管理相关规定应符合小区的实际并预计通过沟通能被大部分业户所接受，否则，最好取消该条款。（案例）： 二、提前准备，广为宣传 3、广为宣传，全面引导 对内部员工进行全面培训，确保全员熟知，以便人人都能回复业户的咨询； 公示于业户/准业户可见的显著位置：（比如，将装修管理规定公示于开发商的售楼处，或张帖在看楼通道的某个醒目位置，便于业户/准业户们了解有关规范和要求；）（灵活一点：并非所有开发商都同意） 销售人员对购房人进行宣传解释。 （案例） 三、装修管理流程图 《装修流程图》 四、装修管理服务协议的主要内容（110号令） 一般以装修手册、装修管理规定的形式出现 1、装饰装修工程的实施内容； （范围界定：自用部位） 2、装饰装修工程的实施期限； （无规定：一般情况不超过3个月 3、允许施工的时间； （8：00-12：00，特殊装修时间如节假日不允许） 4、废弃物的清运与处置； （自运、代运，袋装化、批定位置、时间、方式进行堆放和清运） 5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； 6、禁止行为和注意事项； 7、管理服务费用； （装修服务费、垃圾清运费、证件工本费） 8、违约责任； 9、其他需要约定的事项。 管理实施：㈠、装修申报 1、提交相关资料，包括： 物业所有权证明 申请人身份证原件及复印件（使用人装修的要征得业主的书面同意） 装饰装修设计方案 有改动设计的相关批文 装修施工单位营业执照、资质证书（加盖红章） 施工人员的上岗证书； 2、填写《装修申请表》，应要求和指导业主逐项填写，确保各项申请明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时装修人或施工单位还应向有关部门申报核准。 3、签订《装修管理服务协议》，约定装饰装修管理的相关事项。 ㈡、装修备案登记（审批） 备案登记环节需审核以下几个方面内容：(一般为3个工作日内) 1、业主、装修单位提供的资料是否齐全：（110号令） 2、申请表所填写项目是否明确、清晰、详细 （案例）：安装太阳能热水器 3、装修方案有无法律法规禁止行为：（110号令） 4、装修方案有无法律法规要求相关部门批准而未经批准的行为；（110号令） 5、有消防审批要求的是否持有部门的审批文件； 6、楼面荷载是否超标、电气设备安装容量是否超出单元供电回路； 7、装修方案有无影响物业外观统一、整齐、美观的行为； 8、装修方案有无侵害业主共同利益的行为； 9、装修方案有无违反本物业小区装修管理规定的其它要求等。 装修备案登记应注意的几个问题 1、物业管理企业的装修审批主要是审核装修方案对有可能涉及物业安全、外观和其它业户利益的部分，不可无限扩大物管企业审批责任； 2、装修审批涉及专业较多，应考虑由多专业人员联合会审的形式较好； 3、备案完后，应考虑给业户书面的备案意见，如在《装修施工许可证》上列示，特别应说明方案中不允许或装修中应注意之行为。 (案例)：科技园移门 ㈢、