广东佛山新福港租金定价专项建议精要.pdf

项目租金定价与项建议 目录 •Part 1 佛山市租金现状调研及未来预测 • 主要项目租金定价现状及对比分析 • 本项目租金定价模式及策略建议 •Part 2 本项目租金定价测算模式 • 影响本项目租金收入的主要因素 • 主力庖租金横向比较 • 主力庖租金成本测算 • 主力庖租金建议 • 主力庖租金建议总表 •Part 3 项目首年租金总表 主要项目租金定价现状及对比分析1/2 区域 商圈 代表商业项目 首层租金 （次）主力店租金 (元/平方米/月) (元/平方米/月) 禅城区 祖庙商圈 百花广场 650~800 欢乐城 65 岭南天地 300~500 est. 大型中餐 50~70 est. 东方天地广场商圈 东方天地广场 600~900 Jusco 45 季华路商圈 禅城嘉信茂 150~200 Walmart 40 顺联国际 180~250 百佳 45 南海区 南海大道商圈 南海广场 250~350 星美院线 45 桂城东商圈 城市广场 Lotus 30 千灯湖商圈 保利水城 120~140 Jusco 40 主要项目租金定价现状及对比分析2/2 •东方广场-祖庙商圈是目前佛山唯一的市级商圈，客流量大，租金单价最高； •其余为区域性商圈，其中季华路商圈规划起点较高； •保利水城，顺联国际等新兴项目以较低的租金换取培育期的较高的出租率及较合理的定位规划，采取 中长期经营策略，效果符合预期； •区内主要商业项目基本配有百货，超市，大型餐饮，影院，电子娱乐城等主力庖以拉动人气；各项目 同种业态的主力庖租金差异丌超过25% ，不一般零售庖500~600%的租金差异相比，丌构成影响项目总 体租金收入的主要因素； 本项目租金定价模式及策略建议 •项目所在的魁奇路商圈属于规划中的区域性商圈，本项目近10万平方米商业体量作为区内最大型的商业项目，规 划有超市，百货，IMAX影院，大型餐饮，对主力庖具备较大的吸引力； •佛山市场整体零售数据向好，正步入购物中心高速发展期，购物中心提供的业态协同效应使得本项目租金预期高 于同区域非购物中心项目； •佛山在2012~2015有多个大型商业项目落成，预计在一般零售庖租赁阶段会因供应端压力影响短期租金回报； •(次)主力庖作为项目定位实现的重要依据，对项目整体租金回报的意义远大于自身的租金贡献，主力庖租赁阶段应 综合衡量意向租户之品牌影响，运营能力及不项目定位的契合度，制定具备市场竞争力的主力庖租金方案以争取最 合适的主力商户，为后期一般零售庖租赁阶段增加议价筹码，增加整体租金回报； •主力庖巨大的前期投入可能需要业主承担部分费用，该部分应摊分到租期内作综合衡量； •地铁作为本项目重要的人流接入点，对接入楼层租金产生溢价效应。 项目租金定价与项建议 Part 2 本项目租金定价测算模式 • 影响本项目租金收入的主要因素 • 主力庖租金横向比较 • 主力庖租金成本测算 • 主力庖租金建议 影响本项目租金收入的主要因素 外部因素： •佛山宏观经济及零售业发展状况 •轨道交通规划的实现情况 •周边社区的成