湘景豪庭小区立项项目投资建设可行性分析研究论证报告.docVIP

省建三公司湘景豪庭小区建设项目 可行性研究报告 第一章 概 述 一、项目名称及拟建地 项目名称：湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。 项目拟建地：湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。 二、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 三、报告编制依据 1、湘潭市规划建筑设计院提供的设计方案； 2、国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、湘潭市2005-2008统计年鉴； 4、湘潭市2008-2009年1-3月房地产统计年鉴以及公报； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、湖南省第三工程有限公司房地产开发公司根椐市场调研提供的有关资料； 7、国家现行的有关行业规范、规程、标准； 四、项目概况 （一）项目建设规模及建设内容 湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路、书院路交汇处，总占地面积2.5公顷，规划总建筑面积96900平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。根据湘潭市城市总体规划（2001-2020）用地规划图2004显示该地块属于城市二类住宅用地。所按二类住宅用地的相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区+多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼+多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。 （二）项目地理位置及现状 湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位置优越，交通便利，实属理想位置。 （三）项目详细技术指标 1、 项目总占地面积：37.5亩，合25000平方米 2、 项目总建筑面积：96900平方米，全为有效产权面积。 3、 其中17层小高层住宅建筑面积：45900平方米，六层住宅楼：13000平方米，商业部分总建筑面积为：38000平方米,其中:4层沿街商业3100平方米,酒店商场22800平方米,办公楼12100平方米。 4、项目容积率：3.88 5、项目建筑密度：29.7% 6、项目绿化率：40.28% 7、项目设计地下停车位540个 五、项目建设缘由 建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》[国办发〔2006〕37号] 中要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 《中华人民共和国城市房地产管理法》[2007]第29条中指出国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。 胡锦涛在党的十七大上的报告中指出：加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地产应重点发展面向广大群众的普通商品房。 本公司借鉴全国各地成功经验，本着“的宗旨，决定开奉献社会，诚信于民”发建设限户型、限房价、限销售对象的“三限”住宅，即开发90平方米以下的套型结构的商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中、低收入住房困难的群体，推动和谐社会的建设。 第二章 市场分析 一、区域因素分析 湘潭市是湖南省重要的工业、科教和旅游城市，是长、株、潭城市群经济一体化的中心城市之一。 湘潭市辖两区、两市、一县，国土面积5015平方公里，人口292万，其中城镇人口80万。湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。湘潭是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。2006年全年实现地区生产