建筑,建筑!摘要.pptVIP

建筑，建筑！ 制作者导言 我不是一个建筑师，也不是建筑成本管控人员，只希望更多的尝试从一个甲方人员和一个消费者的角度去描述房地产的点在哪里。 希望将来做项目可以做到“有品牌、有特色、有文化，有未来” 2014年1月20日第一稿 专注房地产1年 一、消费者倾向 消费者关注 基础设施 学校 公共交通 偏爱视野开阔绿地 停车 更大且独立的住宅 独立私属花园 外观 居住区安全和照明 景观 影响方案价值 区位 土地质量 社会保障住宅 其他规划要求 1、投资与成本控制，商业上的可行性—利润 2、销售与资金运作，资金上的保障性—资金\销售 3、设计与项目定位，定位上的准确性—定位\设计 4、进度与施工组织，质量上的安全性—组织\施工 5、品牌与物业维护，开拓上的必然性—口碑\物业 设计流程 规划----方案----初步----施工图 设计分类 主设计：建筑、结构、强弱电、给排水、暖通空调、消防、人防 单项设计：幕墙、照明、景观、装修、智能化、电梯 二次设计：配电室、燃气、采暖 需关注设计：周边设计、市政配套设计 设计内容 规划设计 建筑密度、容积率、建筑高度、天际线、风格 排布、日照、交通流线、消防流线、景观、商业 户型设计 层高、面积段配比、户型标准、偷面积 玄关、走道、厨房、起居厅、餐厅、卧室、卫生间、阳台、储藏室、公共交通空间、核心筒、管道井、停车场、大堂、无障碍、空调板、外立面管线 景观设计 软景、硬质、树种、石材 地下车库和配套设计 流线、车位配比、停车率、采光天井、配电房、垃圾站、供热站 商业 人均商业面积1-2平米，三线城市约0.5平米。 设计规范 《住宅设计规范》 GB50096-2011 《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 《高层建筑防火规范》 GB50045-95 2005 《无障碍设计规范》 GB50763-2012 防水、幕墙 办公、车库 （一）规划设计1 建筑密度 为保障合理的景观和活动场所，一般建筑密度要求不大于35%（商业项目会相应提高），绿地率一般大于30%，提高层高和单层面积等均可降低建筑密度。 容积率 一般独栋别联排墅容积率0.6，叠加别墅和退台式花园洋房0.9-1.2，小高层容积率1.5-2.1，高层容积率3-3.5，保障房可做到4-5，商业综合体普遍在5-7之间。 建筑高度 24米以上或10层以上建筑一般为高层，100米以上为超高层。七层及其以上住宅必须配备电梯，十一层以上需配备一部消防电梯。 风格 不同风格对建筑造价影响较大，在项目定位基础上应尽量选择造价较低的建筑风格；另一种思路是高端项目的高还原度。 （一）规划设计2 排布 建筑的排布需要考虑的因素包括日照、交通方式、相应的容积率，样板区、会所等等，是总图的核心。一般不建议兵营式排布，在规整的基础上最好相应的有所错动，同时避免形成穿透式景观。 日照 确定日照软件和审图单位相同，日照满足标准分为大寒日和冬至日，日照可考虑局部不满足时，将住宅用途调换为物业等方式。 交通流线 交通流线的设计决定了将来的生活方式，是人车分流还是混流，电动车和自行车的停放方式等等，利弊需综合考虑。 消防流线 消防的要求严格，需考虑消防登高面，消防通道、消防回车场、消防车道等。 景观 景观宜采用软景，造价低，避免大面积水景，后期维护成本高。设计时注重入口仪式感的塑造，以及对建筑私密性的保护，公共空间设计注重人的参与性，与泛光设计结合。 （二）户型设计1 层高 经济型项目层高建议控制在2.8米，一般项目层高建议2.9米，考虑地暖及中高端项目层高建议3米，商业项目层高一般为4米，最小不宜小于3.6米 面积段配比 根据地方情况，确定是否需满足90/70原则。一般情况下，对首次置业群体适宜面积90平米以下，1%契税，对改善性需求群体适宜面积115-130平米，2%契税，对高端项目144平米以上，4%契税。应考虑一般项目对主要客户群体的面积段不小于65%，对次要客户群体的面积段不小于15%，对高端项目群体一般2.5%-3%。