《物业管理风险分析与防范》要点解析.ppt

9.车辆管理风险防范 车辆乱停乱放，造成交通堵塞。 车辆停放风险 车辆外表被儿童包括其他第三人用器具划伤。 被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏。 在停放期间被盗窃或抢劫。 风险防范措施 一、加强交通的管理 二、完善停车管理措施 划出停车位。 建立安全措施。 制定、健全停车场管理制度。 制定车场各岗位工程程序。 进出车辆严格控制，定时进行检查、巡视。 三、严格停车卡的办理和收费管理 停车卡的办理。 制定收费制度。 四、制定停车场管理意外应急预案并宣贯到位 案列：物业停车管理案例 目的：通过几个案列的对比分析，在现行法律体系下，找出物业公司规避风险的可行的法务操作方法。 案列一 某小区业主张某按规定将车停放在小区停车场内，并每月交纳停车费。某日凌晨该车在停车场丢失，张某起诉至法院要求赔偿。物业公司认为每天只收5元费用，却要承担10多万元赔偿，显失公平。 当地一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆近停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿。 被告不符上诉。二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的‘小区物业存车’的内容不符。据此，驳回上诉，维持原判。 案列二 某公司一辆吉普车，停放在某物业公司开办的停车场，管理人员发给司机一张停车场临时停放计时收费卡，司机随手放在驾驶台前。次日早，司机前往停车场取车时发现车已不见，即向停车场和派出所报案，后案未侦破。保险公司向某公司赔偿后，起诉停车场赔偿。 当地中级法院认为：“物业公司停车场的营业执照上注明经营范围是机动车停车，无机动车保管项目，其发放的收费卡，收取的费用是停放费，并非保管费。停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，且车主无法提供确凿证据证明物业公司在履行物业服务合同中存在重大过失。因此，对该车的丢失，停车场无过错，不应当承担赔偿责任”。 问题： 为什么案列一和二内容相差不多，但判决结果却完全不同？ 上述两个案列具普遍性，法院判决赔与不赔基本是以认定存在保管关系 还是车位使用关系来区别的。认定存在保管关系的，基本都会判赔，认定存 在车位使用关系的，基本都不赔，除非物业公司存在严重过错。 因此，物业公司规避风险的第一件事，就是在纠纷发生前的各个环节确 定双方形成的是车位使用关系而不是保管关系，并形成相关证据保留下来。 风险防范办法： ◆尽量在公司营业执照、收费许可证、物业公司的规章制度或其他文件上，避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字眼，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等（案列一）。 ◆在《管理公约》、《物业服务合同》中明确，针对业主车辆双方形成车位/场地租赁使用关系，非保管关系。即使不得已约定保管关系，也要在合同中对物业公司的赔偿条件和赔偿范围做必要的限制，比如对保管不善做限制性的解释或限定在几种特殊的情况里。 ◆在交给车主的停车卡或出入卡上做好提示，比如：“停车后请将车锁好，妥善保管钥匙，本出入卡只做收费记录使用，本停车场仅提供场地，不负责保管”。很多丢车纠纷，车主提交的关键证据就是物业公司发给的停车卡或出入证，法院以此认定“物业公司验证放行，已取得对车辆的实际控制，符合保管合同的成立条件，双方存在保管关系，物业未收回卡即予放行,存在过错，应负责赔偿”。因此，小小一张停车卡举足轻重，不仅平时要用，法庭上需要也是要用的。 ◆在《物业管理合同中》对车位使用关系和车辆保管关系区别收费，要保管的需付较高的费用，同时引导和鼓励业主选择使用关系约定，降低物业管理风险。 ◆在小区门口、停车场醒目位置安置类似提醒告示牌，告知对方加强注意，停车场不负责保管，并进行拍照、保留制作发票等凭证。但要避免使用“一切后果自负”、“丢失概不负责”等确定法律后果的词句，因为法律后果是由法律规定、法官判断，越俎代庖有蔑视权威的嫌疑，同时这些字眼会刺激并促使法官适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式做出不公正、不合理的规定认定无效”的规定。 ◆一定要熟悉当地法规，有些地方法规对车位使用关系采取法律推定的做法，即“车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理