《物业管理实务》第七章讲义要点解析.ppt

三 知识学习 管理工作主要内容 人员配备（建立给排水管理队伍） 制度和机制建立（给排水运行管理、维修保养制度） 档案管理（建立给排水工程技术档案） 工具设备采购与管理（配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗品） 日常检查与工作计划（制定供水计划，保证供水的水压、水质。） 三 知识学习 紧急预案建立（有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施） 做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。 对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算。 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。 三 知识学习 注意事项 应保证消防用水的基本储备。 北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。 餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池。 采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。 三 知识学习 3消防系统 消防系统构成 消防控制中心 、火灾报警系统 、安全疏散和防火隔离系统、防排烟系统、消火栓系统 、自动喷洒灭火系统、手提式灭火器、其他灭火系统。 三 知识学习 火灾报警系统 （烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材） 消防控制中心 （集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成） 消火栓系统 （消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成） 三 知识学习 自动喷洒灭火系统（喷洒泵、供水管道、喷头等） 防排烟系统（由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成） 安全疏散和防火隔离系统（由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成） 手提式灭火器（有泡沫灭火器、干粉灭火器等） 其他灭火系统（如气体自动灭火系统，主要用于不宜用水灭火的特殊场合） 三 知识学习 管理工作主要内容 人员配备（消防设施主管技术人员，有机电设备管理知识和经验、必要的消防知识和较强的工作责任心） 制度和机制建立（消防设施管理制度，24小时值班制，消防设备巡视、检查、测试制度） 三 知识学习 管理工作主要内容 档案管理（建立消防设备、设施技术档案） 日常检测与计划（对发现的问题和安全隐患要在限期内整改好并采取措施避免错误再次发生） 对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 三 知识学习 注意事项 重视日常的巡视、检查、试验和测试，是保证设备完好的基本手段。要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。 消防演习是测试消防设备的有效手段，能全面测试消防设备的运行情况，还可以训练操作人员。 三 知识学习 4电梯系统 种类 按用途分： 乘客电梯、载货电梯和客货梯； 按拖动方式分： 直流电梯、交流电梯和液压电梯； 按控制方式分： 单机控制电梯、集选控制电梯等。 三 知识学习 管理工作主要内容 人员的配备（专业电梯管理人员持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书） 制度和机制的建立（电梯安全运行和维修保养规章制度和工作程序） 三 知识学习 管理工作主要内容 档案的建立（建立电梯技术档案） 工具设备的采购与管理（备齐所需工具、仪器以及常用的零件和消耗品，电梯零件供应渠道和专业技术服务公司。 三 知识学习 管理工作主要内容 确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。 电梯维护保养或故障停梯及时通告业主或使用人。 电梯维修保养外包时，审核承包方的专业技术水准和专业资格，监督合同的执行，定期进行评价。 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。 三 知识学习 5空调系统 种类 空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机； 按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。 三 知识学习 管理工作主要内容 人员的配备； 档案的建立（建立空调系统技术档案） 制度和机制的建立（空调系统运行和保养制度） 工具设备的采购与管理（空调维修、测试工具、零配件等，建立空调维修服务公司和零件供应商档案） 每年空调的开停日期和每日的开停时间的确定，以及空调在各个时间的工作状态。 进行用电用水计量和运行成本核算，测算空调收费。 三 知识学习 管理工作主要内容 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。 在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导； 在空调系统重新投人运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作 定期对空调系统进行测试，使空调系统保持在最佳运行状态。 三 知识学习 注意事项 空调运