《物业经营管理》第三章第一节讲义要点解析.ppt

9．税金 （1）经营税金及附加 含义：“两税一费”，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 计算方法：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率 营业税的税率为5％。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。 第一节 房地产投资分析的基本概念 三、房地产置业投资的现金流量[A] （一）现金流分析中的常用术语 9．税金 （2）城镇土地使用税和房产税 含义：城镇土地使用税指占用国有土地应缴纳的一种税，按面积征收； 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。 注意：在企业所得税前列支。 三、房地产置业投资的现金流量[A] 第一节 房地产投资分析的基本概念 （一）现金流分析中的常用术语 9．税金 （3）企业所得税 定义：对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。 计算公式：所得税税额＝应纳税所得额×税率 其中：应纳税所得额＝实现利润-允许扣除项目的金额 税率：33％。 三、房地产置业投资的现金流量[A] 第一节 房地产投资分析的基本概念 （一）现金流分析中的常用术语 10．经营现金流 （1）税前现金流：从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 （2）税后现金流 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 三、房地产置业投资的现金流量[A] 第一节 房地产投资分析的基本概念 （一）现金流分析中的常用术语 （二）收益性物业的现金流如下 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 =有效毛收入-运营费用 净运营收益（物业服务企业所涉及的财务管理到净运营收益为止）-抵押货款还本付息 =税前现金流 -准备金-所得税 =税后现金流 三、房地产置业投资的现金流量[A] 第一节 房地产投资分析的基本概念 本章学习结束 谢谢观看 高清HD视频讲座地址：/cpm/1.html 本章分值一般在3-5分之间，以单选和多选题出现。 第三章 房地产投资分析技术 第一节 投资分析的基本概念 第二节 现值与现值计算 第三节 设备更新中的经济分析 第四节 房地产投资财务评价指标 第三章 房地产投资分析技术 1．现金流量与现金流量图 2．资金时间价值与资金等值的判定 3．设备更新的内容与特点 4．投资回收与投资回报的区别 5．盈利能力指标的分类 知识要点 第三章 房地产投资分析技术 考试目的：测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用这些方法方法，解决房地产投资分析技术实际问题的能力和知识水平 。? 第三章 房地产投资分析技术 掌握 现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。熟悉 现金流量图的绘制，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资的表现形式及静态财务分析指标的计算方法 。 了解 名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。 考试要求 第三章 房地产投资分析技术 一、现金流量 二、现金流量图 三、房地产置业投资的现金流量 第一节 投资分析的基本概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 现金流出：流出系统的资金； 现金流入：流入系统的资金； 净现金流量：现金流出与现金流入之差。 一、现金流量 第一节 房地产投资分析的基本概念 对于房地产开发投资项目来说， 现金流入通常包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等. 现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 一、现金流量 第一节 房地产投资分析的基本概念 【正确答案】AB 【典型考题?多选题】 现金流入通常包括（ ）等。 A．销售收入 B．出租收入 C．运营费用 D．还本付出 E．税金 第一节 房地产投资分析的基本概念 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。（如下图） 二、现金流量图 第一节 房地产投资分析的基本概念 第一节 房地产投资分析的基本概念 二、现金流量图 图 3-1 正现金流量和负现金流量 绘制的基本规则： 1．以横轴为时间轴，每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第