《物业经营管理》第十二章讲义要点解析.ppt

第三节 设施管理 二、设施经理与设施管理的主要内容 （一）设施经理 非职业性的工作：是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。 职业性工作：则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。 第三节 设施管理 二、设施经理与设施管理的主要内容 （二）设施管理涉及的主要问题 （1）所有权的费用。 （2）生命周期内的花费。 （3）服务的融合。 （4）运作和维护的设计。 （5）委托的责任。 （6）费用的时效性。 第三节 设施管理 （7）提高工作效率。 （8）生活质量。 （9）设施的冗余和灵活性。 （10）作为资产的设施。 （11）设施管理的商业职能。 （12）设施管理是一个连续的系统。 （13）服务。 第三节 设施管理 二、设施经理与设施管理的主要内容 （三）生命周期成本与设施管理 生命周期成本[LCC]：是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。（具体算法可参照第三正第三节设备更新中的经济分析相关内容） 第三节 设施管理 二、设施经理与设施管理的主要内容 （四）全面质量管理在设施管理中的应用 全面质量管理（ TQM ）的基本原理强调为了取得真正的经济效益，管理必须始于识别顾客的质量要求。如果整合好设施管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。 第四节 不良物业资产管理[了解] 一、不良资产与不良物业资产 二、不良资产形成的原因及过程 三、不良物业资产处置的目标和原则 四、不良物业资产管理 五、不良物业资产管理的配套服务[大纲不要求] 第四节 不良物业资产管理 一、不良资产与不良物业资产 （一）不良资产 （1）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资产。 （2）以存货形式表现的不良资产。 （3）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产。 第四节 不良物业资产管理 一、不良资产与不良物业资产 （一）不良资产 （4）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 （5）以无形资产形式表现的不良资产。 （6）以开办费、待摊费用表现的不良资产。 （7）因其他原因形成的不良资产。 第四节 不良物业资产管理 一、不良资产与不良物业资产 （二）不良物业资产 （1）房地产不良贷款； （2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产； （3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物； （4）其他单位委托处置的房地产不良资产。 第四节 不良物业资产管理 二、不良资产形成的原因及过程 1、经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。 2、房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。 3、银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。 第四节 不良物业资产管理 三、不良物业资产处置的目标和原则 （一）不良物业资产处置的目标 美国为解决储贷机构的不良资产，成立重组信托公司（RTC），其目标有三： 一是在清理破产储贷机构资产的过程中，获取最高的净现值回报， 第四节 不良物业资产管理 二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响； 三是尽量增加对中低收人者的住房供应量。 我国处置不良物业资产的主要目标：是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。 第四节 不良物业资产管理 三、不良物业资产处置的目标和原则 （二）不良物业资产处置的原则 1.要始终围绕项目开展工作。 2.要先易后难、先大后小。 3.要充分利用各种技术方法。 4.要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。 第四节 不良物业资产管理 四、不良物业资产管理 （一）不良物业资产评估 由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。 房地产价格分为两个层面： 第四节 不良物业资产管理 一是金融体系把不良资产出售给资产管理公司是的价格，称为接接收价格； 二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。 处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。 第四节 不良物业资产管理 四、不良物业资产管理 （二）不良物业资产处置 （1）以资抵债将债权转为物权； （2）实施债转股将债权转为股权； （3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务； （4）重组； （5）公开出售。 【典型考题?单选题】 下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（ ）。 A．重组 B．以资抵贷 C．债转股 D．赠予 【正确答案】D 第四节 不良物业资产管理 五、不良物业资产管理的配套服务 1、搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车； 2、发挥房地产中介的桥梁作用； 3、创造良好的法律和政策环境； 第五节 可持续的物业管理 一、可持续发展的基本概念[大纲不要求] 二、可持续发展与物业管理 （一）可持续