《物业经营管理》第十章讲义要点解析.ppt

确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（ ）。 A．承租期限 　　　　　B．经营实力 C．现在的办公面积 　　 D．经营业务的性质 【正确答案】Ｄ 【典型考题?单选题】 第二节 写字楼租赁管理 第二节 写字楼租赁管理 二、写字楼租金的确定与调整 （一）计算可出租或可使用面积 在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。 出租单元内建筑面积：包括单元内使用面积和外墙、单元间以及单元与公用建筑空间分隔墙水平投影面积的一半。 可出租面积：是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。 写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。 A．出租单元内使用面积 B．出租单元内建筑面积 C．建筑面积 D．使用面积 【正确答案】Ｂ 【典型考题?单选题】 第二节 写字楼租赁管理 第二节 写字楼租赁管理 二、写字楼租金的确定与调整 （二）基础租金与市场租金 租金：一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。 基础租金：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 第二节 写字楼租赁管理 二、写字楼租金的确定与调整 （二）基础租金与市场租金 市场租金：在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。 整体租金水平：在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。 在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（ ）和空置损失的租金。 A．建造费用 　　　　 B．人工费用 C．经营费用 　　　　 D．广告费用 【正确答案】Ｃ 【典型考题?单选题】 第二节 写字楼租赁管理 第二节 写字楼租赁管理 二、写字楼租金的确定与调整 （三）出租单元的面积规划和室内装修 通过对出租单元进行面积规划和设计，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 业主和其委托的物业经营管理企业保留对整栋写字楼建筑进行统一装修或进行建筑物内部功能调整的权利，这有利于提高工作效率和降低装修的成本，也有利于保持整栋建筑的特色，保证租户的入住按计划进行。 第二节 写字楼租赁管理 二、写字楼租金的确定与调整 （四）租金的调整 租期较短的租户：可设定一租金水平，在租期中保持不变。 租期较长的租户（例如3～5年以上）：为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。 租金调整：一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。 第二节 写字楼租赁管理 三、写字楼的租约制定 （一）租赁合约中的标准条款 租金调整条款：这一条款，通常规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。 第二节 写字楼租赁管理 三、写字楼的租约制定 （一）租赁合约中的标准条款 租金收取方式：写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中部分或全部费用。 第二节 写字楼租赁管理 三、写字楼的租约制定 （一）租赁合约中的标准条款 规定代收代缴项目：具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。 代收代缴的费用计算：由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。 第二节 写字楼租赁管理 三、写字楼的租约制定 （二）折让优惠和租户权利的授予 折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。 折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。 第三节 写字楼安全与风险管理 一、写字楼安全管理[了解] 二、写字楼风险管理[了解] 三、写字楼物业保险[大纲不要求] 第三节 写字楼安全与风险管理 一、写字楼安全管理 （一）工程安全 工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。 （二）消防安全 高层消防安全的特点是：火势一旦形成蔓延，极为迅猛；白天留下的隐患往往在夜间爆发。因此有效发挥自动消防系统的功能，是高层写字楼消防安全工作的核心。 第三节 写字楼安全与风险管理 一、写字楼安全管理 （三）治安安全 写字楼物业治安主要由物业经营管理企业保安部的内部人员、外保人员和车场管理人员负责。主要任务是疏导和控制。 （四）应急预案 第三节 写字楼安全与风险管理 二、写字楼风险管理 （一）