《物业经营管理》第一章讲义要点解析.ppt

【典型考题?多选题】 【2010年真题】 物业经营管理的层次分为( )几个层次。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 E.公司管理 【正确答案】ABCD 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。用下图1-2来显示在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 二、物业经营管理不同层次之间的关系 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 二、物业经营管理不同层次之间的关系 物业管理和设施管理： 定位：在现场操作层面的管理； 主要作用：为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 二、物业经营管理不同层次之间的关系 资产管理： 不在现场，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。 资产管理公司通过考察物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项目。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 二、物业经营管理不同层次之间的关系 资产组合投资管理： 房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 房地产组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。 二、物业经营管理不同层次之间的关系 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 物业经营管理三个层次工作的主要职责 管理层次 主要职责 物业管理 现场管理、现场作业。保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。 资产管理 制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 组合投资管理 制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理。 （一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 三、物业经营管理中的战略性工作 物业经营管理中的战略性工作内容包括（ ）。 A.确定战略 B.确定标准 C.构建信息基础 D.决策分析 E.进行资产组合 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 【例题?多选题】 【正确答案】ABCDE （一）确定战略——确定物业投资的方向和领域 （二）确定标准——确定物业投资标准，即投资的目标 资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括：现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 三、物业经营管理中的战略性工作 （三）构建信息基础 （四）决策分析 投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。 （五）进行资产组合--收益最大化，风险最小化 资产组合理论的原则是：投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。 三、物业经营管理中的战略性工作 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 物业经营管理（物业资产管理）的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。 四、物业经营管理的常规工作 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（ ）。 A．分配 B．组合 C．估计 D．控制 【正确答案】D 【例题?单选题】【2010年真题】 （一）常规工作内容 从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 四、物业经营管理的常规工作 （二）现金流和成本管理 地位：支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。 内容：包括对支出的分配、费用和成本、租金、服务费的控制和管理。 支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。 四、物业经营管理的常规工作 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 第二节 物业经营管理的层