城市综合体研究报告摘要.pptVIP

1 1 * 北京西城区购物中心区域商业选址分析——处于可实现平均利润以上的盈利 C×RE=区域内城镇人口×城镇居民人均消费支出+区域内农村人口×农村居民人均消费支出=280191.52万元 RF=区域内零售商业设施营业面积（按目前商业建筑面积27.1万㎡计）。 irs=18792元㎡ 区域内商业饱和系数IRS接近20000元，属于可以实现盈利水平的区间内。 本区域商业只是存在盈利的环境与可能性，但盈利与否、盈利大小，还要看商场自身的运营能力。 1 1 * 商业零售业态商业规模的设定 1 1 * 综合体规模设定 商业零售业态极限规模测算表 1 1 * 商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M 商业街平均宽度 商业街规模 1 1 * 销售额=购物概率*人口*人均零售开支 商业面积=销售额/单位面积营业额 购物概率测算公式选用赫夫模型公式： A =S /D ij j a M ij b S /D j a ij b S /D j a ij b P ij = A ij 为商店J对消费者I的吸引力； S j a 为商店J的规模； D ij b 为消费者I到商店J的距离或时间； P ij 为消费者I到商店J的规模购物的概率； 购物中心规模 商业零售业态规模引力模型 1 1 * 酒店规模 城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 1 1 * 八种商业地产开发模式 企 业 开 发 模 式 soho 全部销售 万达 全业态城市综合体连锁化复制 宝龙 三四线城市综合体运营专家 恒隆 世界级城市综合体，长期持有 世纪金源 副中心，郊区城市综合体运营商 华润 自持性综合体成功典范 中粮 主题型商业地产 凯德 基金和商业开发互动 1 1 * 销售与租赁模式 销售 整体销售 分割销售 售后返租 先租后售 租赁 整体出租 分散出租 分层出租 分片出租 租 售 结 合 1 1 * 1 1 ， 1 城市综合体研究报告 1 1 * 目 录 1.起源 定义 特征 2.城市综合体的产品类型 3.万达第三代城市综合体简析 4.项目定位与产品配比 5.国内开发模式简析 本体研究篇 2 定位营销篇 3 规划建议篇 4 销售保障篇 5 目 录 市场分析篇 1 什么是城市综合体 20世纪30年代初原创于美国纽约曼哈顿。我国第一个城市综合体诞生于北京 1 1 * 城市综合体的实质是使用功能聚合而不是建筑空间组合！ 城市综合体的定义 城市综合体的英文名为HOPSCA.城市综合体是大都会和经济发达城市的产物，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 h=hotel o=office p=park s=shoppingmall c=club a=apartment 1 1 * 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 投资大 立体空间的连续性 景观特色明显 高科技设施 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 主体特征 城市综合体的特征 部分开发过度 资金需求量大，资本运作平衡困难。商业地产需依托长期向好的经济大环境、成熟的融资环境、及专业的经营 商业地产在开发商、运营商与终端消费者间增加了物业投资者和物业租赁者。整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。 项目存在法律政策风险，这样的打击可能是毁灭性的 长产业链 风险性强 金融产品 中国的商业地产发展非常迅速，在十年间就把国外几十年的建设量完成了 关联特征 1 1 * 城市综合体的作用 1 1 * 目 录 1.起源 定义 特征 2.城市综合体的产品类型 3.万达第三代城市综合体简析 4.业态定位与面积配比 5.开发模式简析 商业综合体的分类1-区域位置 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽 城市中心 1 城市副 中心 2 城市CBD中心 3 城市交通枢纽 4 商业综合体 东方广场 华贸中心 国贸中心 西环广场 第一代万达综合体通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部