房地产估价2014-地价评估与分摊讲解.ppt

㈢ 按土地价值进行分摊 （二）路线价法计算举例 下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街土地价值的计算。 1、一面临街矩形土地价值的计算。 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下： 2、前后两面临街矩形土地价值的计算。 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。计算公式如下： 3、 矩形街角地价值的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下： 街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。 （三）路线价估价法的基本计算公式 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 若街道两边土地有特殊条件存在，则需进行修正，公式如下： 宗地总价＝路线价