第二章房地产开发与经营程序要点解析.ppt

案例： 评标时，除了商办物业开发量和持有量等指标 外，“金融行业背景”、“金融资产管理总 量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融 服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标，在 综合评分中权重很大。因此最终进入竞价环节 的是综合评分最高的太保、中华企业和泰康联 合体，以及以替补身份进入的证大，而报价最 高的复地公司却因综合评分低被淘汰。 案例： 中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的 压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央 企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康 作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直 下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反 超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。 案例： 反观中华企业的对手上海证大置业有限公司, 投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元， 公司净资产23.2961亿元…… 投标文件中的内容直接反映出证大置业甚至 无法利用公司资源来支付全部土地款的一半。 案例： 复地与证大正形成复星国际名下两大定位 清晰的地产平台,证大主攻商业地产开发 以及持有,而复地则继续专注住宅开发,以 维持充裕现金流入账。 不经意间,上海两大民间资本高手,如今成为 金融城核心区域的拥有者。 案例： 土地用途:商业金融、 文化娱乐、办公 综合用地出让年限:商业40年、 办公50年 案例： 但证大未来能否消化新地王还是未知数。根据 去年12月17日出台的土地新政，外滩8-1地块 首付比例将超45亿元。竞标材料显示，目前 证大的净资产仅约23亿元，银行存款约5.7亿元。 同时证大由于受其它商业项目所累资金紧张。 再加上政府要求该地块的开工时间控制在2010年 11月1日至2011年4月30日期间，并于2015年6月 30日前竣工，更提高了开发商的资金要求。 　 案例： 自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩 “地王”之后，上海证大便始终深陷资金话题 之中。虽然历经多方努力，上海证大募集的资金 距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。 证大的中期业绩报告显示，截至2010年6月30日， 公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。 要全数拿出这92.2亿元，难度可想而知。 案例： 证大董事长戴志康15日表示：“外滩8-1地块绝不会被收回。”在过去的几个月中，公司与政府对土地款缴纳已经达成共识，宽限期为自9月14日始的两个月时间。 案例： 4月证大联同复地集团、绿城集团、磐石投资 成立合资公司，四方股权为50%、30%、10%、10%。 提供贷款总额达46亿元，恰为地王金额的一半。 四方努力下，证大于5月13日向出让方缴纳首付 款46亿元，连同此前4.5亿元保证金，证大和支 持者已支付了超过50亿余元的土地款。 证大表示，余下资金基本到位，来源是海外融 资，但由于走国家外汇渠道，需要审批时间。 案例： 面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼， 证大始终在做着不懈的资金筹集努力。只是 现在形势不甚理想，无论是境内的宏观政策 效应，还是境外资金监管力度的加大，都对 证大筹集资金的行动造成影响。 案例： 按照以往的惯例，如果竞得人没能在规定时间内缴纳土地出让金，每日按照延迟缴纳款额的0.25‰—1‰支付滞纳金，延期超过60日未能上缴的，出让人有权解除土地出让合同。 案例： 某政府人士表示，土地交易环节，一旦出现滞纳的情况，开发商往往采取“少交钱、多找茬”的策略，以减少滞纳成本。“不过，黄浦区在外滩这块地上做得很干净，规划上也难以让竞得人找出什么毛病。现在土地出让合同监管越来越严格，竞得人滞纳土地款恐怕还得付出一定的代价。” 案例： 证大自称：其实政府出让的土地，相当一部分的出让金缴纳并非都那么准时，“这些都是可以协商的。有时候政府相对强势，有时候市场相对强势，相互之间也可以理解。” 案例： 在退地案例上，政府曾有前车之鉴： 在2007年底，之前名不见经传的上海 志成企业经过440轮竞价，以11.04亿元的价格 夺下 “普陀长风生态商务区4号东南地块”， 让3.14亿元的底价翻了几番，拉开长风地王 竞价大幕，这一结果，令出让方都大跌眼镜。 案例： 然而到2008年，楼市急转直下，志成以资金 筹措不齐的名义与普陀区解除了合同。然而， 不久，该地块以7.64亿的底价推出，限制条件 很少却几乎无人竞价，志成再次出场，以底价 收入。一退一进，志成节省了3.4亿元。 这种情况，政府将在合同监管上尽量避免。 案例：解析 国家楼市调控政策频发：“枪打出头鸟” 市政府收回多块到期闲置用地：