佳乐新都项目发展战略175p-世联要点解析.ppt

从主城区新房年度销售走势看，近两年主城区每年新房需求总量在1100-1200万平米之间，而08年新房成交总量仅为740万平米左右，约压抑了360-460万平米的市场需求。 前景分析三段论 未来一段时间，成都楼市发展仍面临很大的不确定性，整体成交量的走势很大程度上将取决与价格的走势和政策的引导。 区域购房客户来源区域细分 区域购房客户家庭属性细分：主要集中在富裕型、中产型和经济型三种。 区域主流客户群特征描述 社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该成为一个“紧缩城市”形态。 街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台。 注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。 合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发。 科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中，前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值。 依靠复合因素驱动在陌生区域成功立势 社区规划 低密度亲地社区的内涵 43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素…… 景观轴 三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 价值标杆 一期临水景观资源最好的TOHO 社区配套 位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示 宽产品线 创新产品 项目价值提升的三大亮点：强势展示，产品发力和开发节奏把控。 营销执行结果 万科城采用了什么样的市场定位？ 万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？ 案例借鉴的启示总结 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设。 主题社区开发模式基本特征 新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设。 新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施。 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系。 主题社区开发模式----生态主题社区 目前区域项目大多也是走生态路线，我们会不会陷入同质化竞争？我们的核心价值或差异性在哪里？ 以湿地作为本项目的核心价值点使我们联想到了我国首个国家湿地公园——西溪国家湿地公园。 项目整体发展战略 根据地块指标剖析，本项目具备发展纯电梯公寓或以洋房+电梯公寓为主体的复合物业两个方向。 本项目若发展纯电梯公寓将为开发目标的实现增加很大的难度。 本项目物业发展优选方向：以洋房+电梯公寓为主体的复合物业形态。 体现先天的产品优势----全方位的价值颠覆，价值外溢的精品，形态和形象的高位把升。 物业功能定位----明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间的相互关系。 项目住宅部分各物业形态重要指标初步排布 退台洋房策略----临湿地公园布置4+1退台洋房，充当项目展示面和社区价值标杆。 电梯洋房策略----舒适化、精细的洋房价值倡导者，有天有地的景致生活。 高层策略----合理梯户比和景观最大化，以高附加值体现高性价比，同时不失其高品质形象。 商业策略----集中商业+街铺形式，后期高层产品销售的重要保障； ----控制规模，位置置换，增大洋房用地空间，项目品质和形象进一步拉升。 城北购房客户特征回顾：区域来源 据成都市政府统计数据显示：城北专业市场集中了3万户年收入50万以上的生意老板； 城北是成都80%专业市场、物流企业的聚集区，众多商贸经营户创造着巨大财富的同时，让他们拥有较高的消费能力。 小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。 机电类、药品类、建材类专业市场40%左右为大型代理经销商，老板上升到企业主性质。 大部分个体户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们中一些是生产厂家的销售经理。 这些人群年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。 从目前居住特征来看，个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。 外地经营商占到了大多数。 消费习惯来看，个体户，