第九章物业服务要点解析.ppt

（3）物业服务的特征 。 ①社会化 物业服务的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 ②专业化 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，物业服务不仅涉及多种技术和设备，还涉及物业服务的软环境方面，这都需要专业的人才去掌握。 ③市场化 市场化是物业服务最主要的特性。在市场经济条件下，物业服务也是一种商品。物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务；业主和使用人购买并消费这种服务。 9.1.2 物业服务与房地产资源管理 房地产资产管理是指房地产资产管理公司受房地产所有人的委托，聘请并监督管理物业服务及设施管理公司，同时为房地产所有人提供物业投资经营服务，实现投资人的利益最大化。 （1）房地产资产管理的含义 房地产资产管理所涉及的范围比物业服务大得多，资产管理公 司一般会聘请若干物业服务公司，并监督管理这些物业服务公司 的工作，双方之间是一种聘用与被聘用关系。 （2）房地产资产管理与物业管理的关系 9.1.3 中国物业服务的发展 （1） 物业服务的发展历程 （2）现阶段物业服务存在的主要问题 主要体现在： ①物业服务不规范，没有统一的管理标准，最为突出的是管 理费的收取与服务问题。 ②有的物业服务企业忽视自身的建设，把自身看成是房管所 的翻版，缺乏企业化经营思想。 ③物业服务与公用事业衔接的脱节。 （3）物业服务的发展趋势 ①住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主 ②住宅物业服务行业集中度将逐步提高 ③商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧 ④商业物业的全价值链经营业务会进一步增加 ⑤物业服务公司将向管理集成商转型 §9.2 物业服务基本制度 为了规范物业服务活动，维护物业服务当事人的合法权益，2003年6月8日颁布的《物业管理条例》突出了建章立制的重要作用，确立了业主大会制度、业主公约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度和住房专项维修资金制度等七项物业服务的基本制度。2007年国务院对《物业管理条例》进行了修订，进一步完善了上述各项制度。 9.2.1 业主大会制度 《物业管理条例》规定物业服务区域内全体业主组成业主大会，业主 大会代表和维护物业服务区域内全体业主的合法权益。一个物业服务区 域只能成立一个业主大会。 （1） 业主大会的职责 下列事项由业主通过业主大会共同决定： ①制定和修改业主大会议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ⑥改建、重建建筑物及其附属设施； ⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （2）业主委员会职责 业主委员会一般由业主大会选举产生，执行业主大会的决定，并 履行以下事项： ①召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况； ②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； ③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务； ④企业履行物业服务合同； ⑤监督管理规约的实施； ⑥业主大会赋予的其他职责。 《物业管理条例》规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”对物业服务行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业服务市场环境的必要手段。 《物业管理企业资质管理办法》规定，房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质核定并取得资质证书的物业管理企业，不得从事物业管理活动。物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。《物业管理企业资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对三个资质等级做了规定。 9.2.2 物业服务企业资质管理制度 9.2.4 其他制度 （1） 业主公约制度 鉴于业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采 取行政手段进行管理，《物业管理条例》对各地实施物业服务中已具有 一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具 有约束力。规定开发单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。 公约应对物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履 行的义务以及违反公约应当承担的责任等依法作出约定。开发单位制定 的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、 讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。 9.2.3 住房专项维修