集中商业研究(世联)要点解析.ppt

* 租户构成 主力店能为集中商业带来巨大的人流，但是租金水平很低。 次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。 结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。 普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。 租金 人流 金牛型租户 明星型租户 问题型租户 瘦狗型租户 主力店 知名商家 结构性品牌专卖店 零售商铺 次主力店 * 集中商业管理营运的主要内容 承租商的优化管理：制定相应政策，提高承租户质量 业态管理原则：根据不同区域业态运营效果，让销售最好的商品业态得到最佳的位置 营销管理：制定营销计划，吸引更多的客户 服务管理：管理行政事务，制定程度合理的承租费用 * 营运管理模式：统一管理，分散经营 统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善租约管理 统一营销：制定统一的营销推广计划 统一服务监督：成立管理委员会，指导、服务、监督承租方的经 营活动 统一物业管理：有效的进行建筑空间维护＆保养 * 世联集中商业成功开发的操作流程 工作阶段 主要内容 研究结果 市场调研 项目调查，目标市场商业调查，投资者、经营者、消费者访谈 市场发展潜力，竞争分析，客户研究 报告阶段 同类案例参考，规划布局研究，经济可行性分析 项目定位，物业发展建议，销售、招商和经营方式，项目投资策略 跟踪服务 协助客户指导设计院落实规划方案 确定规划方案 世联的工作是从客户目标出发，市场为导向，以全国的视野和高度，为客户提供切实的增值服务！ 案例1 北京石景山鲁谷路南侧 项目位置 快速发展区域，以大型住区为区域主导属性的商业项目 项目界定 写字楼+ 商业 物业类型 80000 平方米 建筑面积 项目定位及物业发展建议 研究方向 北京瑞达世纪鲁谷路项目整体发展战略定位及物业发展建议 客户的主要困惑与我们的研究方向 实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题； 在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？ 选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？ Focus 1 商业的业态与规模 基于区域现状，写字楼物业有把握实现3元/平米/天的租赁价格。 本项目是否遵从区域现有商务氛围，以适当的档次和规模满足区域办公客户需求？ 两者 关系 长安街 鲁谷路 玉泉路 规划路 规划路 玉泉西路 Focus 2 办公的档次与规模 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * 集中商业研究 世联研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰 我们应该做多大规模的商业？ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ 各种业态之间的关系是怎样的？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？ * 世联对集中商业的理解及观点 * 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分 1 住宅开发 写字楼开发 商业开发 涉及的利益者 （价值链） 开发者 消费者 开发者 消费者 承租者 开发者 投资者 经营者 消费者 涉及的环节 （操作链） 项目规划 项目销售 项目规划 项目销售 招租管理 项目规划 项目招商 项目销售 运营管理 成功标准 销售速度 销售价格 出租率 租金 满足市场消费 实现投资收益 有利社会发展 商业地产是“三高产品”： ——高风险、高回报、高技术含量。 住宅、写字楼开发的目标客户是小众，满足不同消费者中一部分消费者的独特需求。 商业开发的目标客户是大众，满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。 住宅、写字楼、商业开发比较 * 商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统 2 城市 与 商业 区位 与 商圈 消费 研究 业态 规