武进·莱蒙城租金定位要点详解.ppt

武进·莱蒙城租金定位分析报告 2007年12月 武进·莱蒙城租金定位分析报告 目录： 一、武进商业概况 二、武进区域规划 三、项目所在地市场状况 四、武进区主要商业项目情况分析 五、武进区主要商业街 六、莱蒙城项目地块研究 七、武进·莱蒙城商业规划及定位 八、武进·莱蒙城业态规划及租金定位 一、武进商业概况 新规划的武进城区面积126平方公里，人口65.82万人，武进地区生活总值GDP在2006年为572亿元，人均GDP已经达到4500元人民币，且它以每年20%以上的速度成长，到2010年人均GDP将达到100，000元人民币水平。 武进工业总产值1688.4亿占整个常州50%，工业企业总数1.4万家占常州70%，且国家级集团10家，省级集团30家，如：新科集团、金鼎集团等。 武进地区中国最具经济活力的长江三角洲中部，东接无锡、苏州、上海；西连镇江、南京；北望长江；南枕太湖，资源丰富。交通便捷，是著名的“苏南模式”发祥地之一，综合实力位列内地百强县（市区）前十位，带着沧桑古韵，透露时代气息，129.2万武进人民在1242平方公里的沃土上传承千年文明，开创现代伟业。 二、武进区域规划 在未来的发展中,区政府提出了5.6公里核心商业区范围内的商业规划，南部商圈是以现有武进老城区商业网点为依托，以建设武进新城区为契机，高起点规划的一个相对独立的商业中心，是整个常州的第二商业中心。新商圈以花园街为商业主轴，以定安路、常武路为辅轴。以南田购物公园为主节点，人民路与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点。 在商业发展方面，区政府鼓励百货、餐饮与文化娱乐设施，设置低、中、高档的业态，以满足全方位的需求。目标是在2008年前初步打造出一个规模大、起点高、业态齐全、业种新颖的商业中心。 常州正朝特大型城市发展，需要2-3个商业中心的商业结构，武进具有很好的经济基础和消费能力，而湖塘又是最核心的区域，具有市中心所不具备的环境和优势，有着相当大的拓延发展空间，完全具备打造新型商圈的各方面条件。 三、项目所在地市场状况 1、项目所在处核心商圈划分 ●商圈划分原则 商圈就是某个商业设施所能吸引的绝大多数消费者所来源的范围，商圈范围也是目标消费者来源范围。 按照国际以及国内众多零售企业承包对其选址范围测试，在中国一般情况下以商业项目为中心，周边步行15-20分钟的范围为该商业项目的核心商圈范围。而商业项目50%-70%的营业额来自于此商圈。 ●本项目核心商圈范围 根据以上核心商圈划分原则及莱蒙城项目周边状况，我们认为莱蒙城的核心商业圈南至滆湖路、西至武宜路、东至常武路、北至长虹路，总面积5公里。 本区域属于住宅区及市政府相结合区域，居住者多为当地企事业单位的职工、自由经商者、政府公务员，经济实力雄厚，消费力强劲。 2、核心商圈商业发展状况 湖塘片区的生活氛围较为成熟，商业以方便居民生活的商业为主。餐饮、娱乐、时尚流行服饰是该商业圈的主流业态。 定安路、花园街的商店林立，商业氛围较浓，邻街商铺较为抢手，租金普遍在200-260元/㎡/月，在常州这个租金价格可以和市中心的商业街商铺价格媲美。 3、核心商业圈各种业态总体分布比例 小结 从调查上我们可以看出，服装类的占到的总间数的第一位，但是面积却是第二位，餐饮类的间数排名为第二位，但是面积是第一位，经营比较多的还有副食类的，排位第三，目前区域内的商业还是以方便居民生活为主的。餐饮为龙头，带动区域的商业消化量。 其它的行业与业态占有的比例相当少，家居家具与人们生活有关的辅助消费场所，供人们休闲与娱乐的场所没有，也就说明在此区域内此类项目的发展空间是存在的，发挥的好，将是本区域内最具有代表性的商业龙头产业。 四、武进区主要商业项目情况分析 天禄商务广场 富克斯流行广场 湖塘乐购 新天地不夜城 茂业泰富城 又一城 1、天禄商务广场 1）开发商：常州天禄建设开发有限公司 2）地理位置：东起天禄路、西至常武中路、南起规划道路、北至定安东路 3）建筑面积：商业16.3万平米，住宅27.6万平米 4）业态组合：百货、精品购物、时尚休闲、大型餐饮、娱乐、夜总会、桑拿等 5) 售价：沿常武路一、二层商铺售价为28000-31000元/平米 沿定安东路一、二层商铺售价为28000元/平米 沿中心广场商铺售价为18000元/平米，三层商铺均价为5000元/平米 6）租金约为35-200元/平米/月 2、富克斯流行广场