物业基础培训要点详解.ppt

物业公司职责： 告知 巡查 制止 上报 诉讼 装修管理相关责任 业主： 向物业管理企业提交装修申请； 对违规装修及所造成的损失承担连带责任。 开场。 学习目标：物业标准，行为标准，心态 标准和要求源自对品质的追求。高品质的品牌战略，高品质的服务标准。 首先回顾高品质的企业战略。 二、物业管理服务的基本内容 思考：没有物业管理会怎么样？ 又交物业费，我就没见物业给我家做什么。 市场调研 前期研究 方案策划 前期介入 接管验收 入伙办理 日常物业管理 策划阶段 物业管理方案、早期介入、成立营销服务组 前期准备 启动阶段 成立管理处 迎接业主 项目 立项 项目 策划 营销 策划 规划 设计 策划 销售 施工 管理 竣 工 验 收 接 管 验 收 集中 入住 物业管理产品线 房地产开发产品线 常规性公共服务： 物业服务——物业管理区域（红线以内、户门以外） 针对性专项服务： 配套服务——会所、游泳池 委托性特约服务： 特约服务——入户维修、家政服务。。。 物业管理服务的基本内容 主要工作职责是什么？ 主要工作职责 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 摘自《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号 物业服务成本构成 物业的禁止行为 不行！ 未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局、物业使用性质以及对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建，涉及结构安全违规装修行为。 未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光板、雨棚、防盗门、防盗窗、拉闸门、亭子、阳光房等其他构筑物、建筑物，擅自封闭阳台，擅自加高分户栏杆，擅自在屋面安装其他设施设备，不按指定位置安装空调外机且不进行冷凝水集中收集处理；违反物业管理企业关于花园及露台的使用和施工管理规定。 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。 不按规定丢弃垃圾、宠物饲养、高空抛物、制造噪音、排污、排放废气、物业维修养护，影响相邻业主生活。 盗用公共资源（如：植物、共用设施设备、小品、管线、能源等）。 损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施。 占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等共用部位、设施及公共场所（地）。 影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。 未按规定将车辆停放于专用车库或指定位置；鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音、超速行驶。 践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。 使用电梯时超载、运载粗重物品；在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。 不按规定堆放物品、堵塞消防通道；随意挪用、破坏消防设施设备。 进行非法集会、封建迷信活动。 危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 三、物业管理相关案例 物业公司该收哪些钱？ 物业综合服务的内容前面有讲过 大家想一想内容有哪些？ 第七条　物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。 非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。 摘自《住宅小区物业服务收费管理办法》 广州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准 服务等级 基准收费标准（元/月.平方米） 备 注 无电梯 有电梯 甲级 0.70 1.20 各等级收费标准上下浮动不超过20％ 乙级 0.60 1.10 丙级 0.50 1.00 丁级 0.40 0.90 定价形式：政府指导价 摘自《广州市宅小区物业服务收费管理办法》合价房〔2011〕41号 2011年8月1日施行 住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准 定价形式：政府指导价 类型 停放形式 车　型 收费标准 （元/月.辆） 备