养老地产经营模式专题研究介绍.docx

养老地产运营模式专题研究 进行养老地产开发，首先要解决两个问题，一是养老地产的盈利模式问题，即盈利模式可持续的问题：如何能将短期、中期、长期的盈利模式结合，维持项目运转现金流；二是养老机构的后期运营管理问题。本篇专题研究将重点对养老地产的商业运作模式、盈利模式进行分析研究，挖掘目前市场上主流养老地产项目的经营亮点。 盈利模式 后期运营 一、养老地产商业运作模式分析 目前，中国市场上养老地产的运营方式包括全部出售、出售与自持结合、会员制销售、只租不售等四种模式 模式一：全部出售（挂羊头卖狗肉） 以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 模式二：出售与持有相结合（以售养租） 养老地产的相关物业全部进行出售，将住宅建设与社区管理相结合 模式三：会员制销售 养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“出售+持有”模式 一次性支付一笔入会费，便可自由选择房型入住，每年另根据房型不同支付金额不等的年费。 收费：会员制+管理费 模式四：只租不售 对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同的租金 案例：四个典型养老地产地产项目运作模式一览 目前，根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。因此，保险公司直接进入养老地产将采取只租不售的形式。 二、盈利模式设计 真正意义上的养老地产在盈利模式上应实现多赢利点组合、彼此互补，中短期盈利相结合，才能提高项目收益，控制投资风险。 护理配套 商品住宅 养生产品 养老产品 以护理完善的持有型养老地产为卖点，炒热社区 一期养老产品 二期养老产品 三期养老产品 一期护理配套 一期商品住宅 一期养生产品 二期康复配套 预售款与租赁费投资 推动住宅热销 中端销售产品供养生开发 二期商品住宅 三期医疗 配套完善与住宅回款支持高端养老产品开发 推动三期医疗开发 三期高端住宅 三期商品住宅 回款支撑养生开发，二期养生为社区共享服务、收益平台 二期养生产品 1、回报周期长短错配 单一的盈利点很难使项目获得长期发展，确定养老地产赢利模式的关键是设计一个多赢利点的体系，考虑哪些点是当下盈利，哪些为未来盈利。综合考虑以后再看项目的产品规划，如何分期开发，第一期开发多少、开发什么样的产品，这样短期、中期、长期的现金流和利润都能够得到保证，现金流应该安全，刘润要足够高。 2、业态种类齐全、产品配比及规模符合项目需求 养老地产应当在业态上实现多元化，包含医疗、护理、娱乐、居住、适老化设计、旅游、新农业等综合业态；以上业态可进行再细分，如养生业态可分为室内养生和户外养生，医疗可以分为疾病治疗和康复护理，居住可分为度假休闲和普通居住，新型农业可细分为种植、观赏、深加工等等。 三、保险业挂钩养老地产商业模式解析 （一）保险挂钩养老地产的商业模式 ? 1．保险挂钩养老地产的驱动力 产品端与投资端的资金对接通道（提前锁定现金流）：通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。 现金回流 2年 普通地产 中年投保期 预售期 入住 养老地产 15年左右提前回流资金 现金回流 2、全生命的产业链：养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。 回报周期改善长短错配： 寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。 政策性地产增值预期：通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。 （二）地产：养老选址的路径预判 我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流