鸿雁名居商业街招商运营执行方案文稿.docVIP

鸿雁名居 商业街招商运营执行方案 2012年05月 一、商铺招商目标 鸿雁名居地上商业街共58套，目前可售商铺为29套，可售面积3605.83㎡，另有可租赁商业街地下车库7476.7㎡。目前考虑以招商推动销售的思路，采取放水养鱼的策略，充分将商铺氛围营造成熟，并促进商业街后期的成功运营。通过商铺的商业价值提升促进销售，目标在两年内完成所有商铺销售工作。现将项目2012年下半年度招商推广工作计划分解如下：  招商工作原则： 1、招商优惠原则。 给予经营户充分的免租期，以培育商业市场，建议免租期至少一年。 2、放水养鱼原则。 商业的盈利培育期一般要在三年以上，决不能用做住宅的思维来做商业。我们的运作思路是在前三年培育商业市场，不以盈利为目标，待市场逐步培育成熟，三年后开始盈利。 3、先招商后销售原则。 将剩余未售商铺进行统一招商，在全部完成招商并正式开业后，进行带租约式销售，预期在两年内完成全部商铺销售。 第一阶段：招商前期筹备阶段 时间：2012年5月-6月 四大阶段目标： 完成已售商铺业主的沟通和测试工作，了解业主商铺收益预期，制定合理的统一租赁方案，与业主签订租赁委托书。对于可能存在的现实租金收益低于业主预期收益的情况，可通过提高商铺售价进行补贴的方式操作，具体方案待所有业主初步洽谈结束后制定； 展开三轮招商测试和论证，准确判断经营户可接受的商业街租金范围水平，为制定合理的招商政策提供依据； 进行相关政府部门公关活动，了解车改商手续及费用情况，需要甲方支持和配合，提供相关委托证明和材料； 根据以上测试数据和分析结论，制定统一的招商政策，并进行准确的商业运营经济核算。 说明：以上筹备工作目前已正式展开，计划至6月底前全部完成，该阶段工作是近期的工作重点，也是今后商业方案落地的基础，我司将以负责任和务实的态度，在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案。 第二阶段：招商蓄客期 时间：2012年5月—2012年9月 两大目标： 商铺招商蓄水。在商业街已建立的项目形象基础上进行新一轮宣传，通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息，利用商业街主题包装及规划经营前景教育，树立UUPARK购物公园商业标杆形象，吸引投资客和经营户的关注，顺利推进商铺招商蓄水，并促进商铺销售工作。 完成招商目标。根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划，并根据实际招商工作进行不断调整和完善。7月底之前完成仙林大学城地区的派单行销工作，8月-9月完成仙林周边地区及目标区域的派单宣传工作，10月底前完成招商目标的90%，并筹备成立商管公司。 第三阶段：招商签约期 时间：2012年9月—2012年10月 目标：9月后正值大学城陆续开学，此时项目周边人气最为充沛，结合前期积累的招商商家蓄水情况，邀请招商意向客户进行招商发布会，树立商家的经营信心。 第四阶段：商铺装修期 时间：2012年11月—2012年12月。 目标：本阶段预计已经完成90%的铺位招商，商家进场装修。预计2013年初开展试运营，在试营业比较成熟之后，选择2013年5月后正式运营。 UUPARK商业街2012年下半年度推广招商目标分解如上所述，为达到招商、销售同步推进目标，我们应当：以灵活的价格策略，撬动市场；以合理的招商政策，吸引市场；以独有的商业主题，引导市场；以精准的推广策略，应对市场。 二、商业街业态规划及初步经济测算 1、地上商业街部分定位为高校联盟购物公园主题社区商业中心，主要是满足周边高校大学生和社区居民生活需求； 2、地上3#、2#、1#社区底商：业态定位为社区商业服务中心。 主要的业种涵盖:银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、网吧、商超便利、蛋糕店、烟酒百货、彩票体验中心、通信网点、茶行、粮油食品、休闲食品等。 3、地上23#、24#、25#（双层）：业态定位为特色中档餐饮一条街。 4、地上26#（三层）：在业态上定位为大型特色餐饮，满足社区居民、大学生等客群需求。 5、地下车库进行车改商的政府公关工作，以约会聚会为主题，规划主要业态为餐饮、宾馆、娱乐等。 整个地下商业围绕时尚浪漫约会生活及派对聚会娱乐生活为主线，区别于一般消费群的时尚主题街区，做差异化定位。采用概念手法，创造项目的唯一性与独特性，通过环境景观小品设置（如：情侣就餐心型座椅、爱情许愿池、同心链、豆腐发泄墙）、硬件提升，进行双层反差，以主题充分吸引终端消费群体，同时打动招商对象。 商业街地上部分业态规划 楼栋 建筑面积（㎡） 商业业态 规划面积（㎡） 租金（元/天/㎡） 年租金（万元） 13# 1567 咖啡简餐 1100 0.7 28 　 　 社区便民商业 467 1.5 25.6 20# 837