荷兰社会住房的租赁管理经验借鉴重点解析.pdf

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 荷兰社会住房的租赁管理经验借鉴 焦怡雪 摘要：《国家基本公共服务体系“十二五”规划》（国发[2012]29 号）已明确将住房保障纳入政府基本公共 服务体系范畴。“十二五”期间我国保障性安居工程建设取得了历史性突破，公共租赁住房的数量大幅增长， 也面临前所未有的管理压力。荷兰的社会住房经过百余年的发展中，积累了丰富的经验，形成了完善的租 赁管理体系。本文重点探讨了荷兰社会住房的准入与配租管理、租约管理、租金管制制度等租赁管理经验， 希冀为我国公共租赁住房的管理提供参考和借鉴。 关键词：社会住房 配租方式 租约管理 租金管制 在荷兰，社会住房是指面向中低收入家庭提供的低租金住房（政府对租金上限进行控 制）。从1901 年《住房法》颁布以来，荷兰就开始推行社会住房制度，经过百余年的发展， 形成了目前政府制定政策框架并实施监管、住房协会（政府授权的独立非营利机构）以市场 化方式经营管理社会住房的发展模式。 荷兰社会住房以其所拥有的较大市场份额和较高住房品质而著称，在欧洲具有非常独特 的地位。随着20 世纪80 年代以来荷兰鼓励住房自有化政策的实施，社会住房的比例有所降 [1] 低，但在2012 年社会住房占全部住房的比例仍高达31.3% ，在欧洲是最高的。 荷兰社会住房的经过多年实践，目前已形成一套成熟完善的租赁管理制度，可以为我国 公共租赁住房的管理提供有益的借鉴和参考。 1 准入与配租管理 1.1 社会住房的准入条件 在荷兰，申请社会住房需要满足以下几个条件： 1.1.1 获得社会住房居住许可 城市政府为了确保低租金的社会住房分配或出售给低收入群体，通常会要求申请者获得 居住许可。居住许可是只针对低租金的社会住房的，但如果租住社会住房中的合住住宅房间， 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 则不需要居住许可。 获得居住许可的条件各城市均自行进行规定，一般包括：需要在该城市或地区工作或学 习（经济联系的要求），需要已经在该城市或地区居住（社会联系的要求），申请的住房需要 与家庭收入和家庭规模相适应。 在一些城市，并不是所有申请社会住房的人都需要满足获得居住许可的条件，例如长期 失业者、严重残疾者、领取养老金的人和难民等无需满足上述条件就可以获得居住许可。 1.1.2 在住房协会注册并满足住房协会的要求 如果需要申请某城市的社会住房，在确定拟申请社会住房所在的社区后，必须首先在管 理该社区的住房协会进行注册。 住房协会在出租不同类型的社会住房时，通常也会有相应要求，例如收入、家庭规模、 年龄等要求。 1.1.3 符合收入要求 由于社会住房的供应目标群体是中低收入家庭，荷兰政府规定住房协会需要把90%以上 的社会住房租给收入低于政府规定的家庭。因而绝大部分申请社会住房者的家庭收入需要符 合政府公布的收入要求。荷兰全国采用统一的收入标准，2014 年标准为家庭总收入不超过 34678 欧元。 家庭总收入指所有的应税收入，包括：来自工作的收入、来自股票的收入和来自存款与 投资的收入，但共同居住的子女（无论成年与否）的收入不纳入计算。税务部门有相应的具 体应税收入计算和抵扣方法。申请社会住房时，申请者需要提供税单和工资单等证明材料。 此外，政府允许住房协会把10%的社会住房