2012_二战中心_容积率研究教案分析.ppt

各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定，此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。 地块的使用性质 地块的基础设施条件 这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等； 即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑； 地块的区位 城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区 地块的空间环境条件 即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等； 地块的土地出让价格 即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高 容积率对房地产项目影响实证分析 Part 5 容积率对项目规划设计定位的影响 容积率对地价的影响 容积率对房产开发成本的影响 容积率对建筑设计的影响 容积率与其他主要规划技术指标的关系 容积率成为政府调控项目的重要手段 容积率对房地产项目规划设计影响具体分析 项目环境气围 分析条件 分析结论 同一块地在不同容积率下投资效益分析 容积率是房地产开发项目规划设计条件中最重要的指标之一, 对项目的定位、成本、建筑设计、投资效益等均产生不同程度的影响。以北京温榆河别墅项目为例, 论证了不同容积率对投资效益的影响 容积率对项目规划设计定位的影响 1 容积率对地价的影响 2 容积率对房产开发成本的影响 3 容积率对建筑设计的影响 4 容积率与其他主要规划技术指标的关系 5 容积率成为政府调控项目的重要手段 6 容积率对房地产项目影响实证分析 容积率对项目规划设计定位的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位 众所周知, 容积率的高低直接关系到项目开发面积的多少, 影响着建筑密度和绿地率的指标, 影响着建筑物的高度的控制。实质上容积率是项目总平面规划设计的关键指标, 其中涉及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调, 从而决定该项目的定位(即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘, 还是设计成多层或连排式的中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘)。比如,规划部门批准的容积率指标偏低, 为了满足建筑物使用面积的需要, 设计时为了不突破建筑密度指标或绿地率指标, 在一定的容积率下就只有增加建筑物高度, 减少公共建筑用地, 使生活配套设施减少, 降低了生活居住的舒适度 容积率 关键 指标 建筑 造型 建筑 间距 绿化 布置 空间 布局 项目 定位 国土主管部门根据土地用途划分类别按不同地理位置和区域情况划分等级, 以容积率指标大小制定土地出让金标准和土地基准地价, 并以表格形式公布, 其规律是: 同一类别、同一容积率随着级别的增加, 出让金标准减少, 同一类别、同一级别随着容积率指标的增加, 出让金逐减。以北京市为例, 目前建设用地按用途划分为商业、综合、居住、工业等四类, 根据不同用途土地的特点及相应地价水平, 将四类用地的基准地价由高至低, 由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中, 商业、综合和居住用地的基准地价分为10 个级别, 工业用地的基准地价分为9 个级别。计算基数规定如下: 一到八级, 为一、二、三类用地容积率大于1 时其出让金以建筑面积为标准, 容积率小于等于1 时, 其出让金以地面面积为标准, 四类用地和九、十级各类用地的出让金均以地面面积计算、根据这一计算原则, 由于容积率增加所引起的建筑面积增加幅度大于出让金降低幅度, 所以土地总成本将是随着容积率的增加而增大 容积率对地价的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位 地面面积 地面面积 地面面积 9级 10级 地面面积 建筑面积 地面面积 建筑面积 地面面积 建筑面积 1-8级 地面面积 1 1 1 1 1 1 容积率 工业 居住 综合 商业 容积率对房产开发的成本的影响 前面提到容积率越高, 出让金标准越低, 折算到每平米建筑面积的土地成本也越低。一定的地价, 容积率在控制指标下变动 , 容积率越高开发的房屋面积越大, 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越低, 否则容积率越低, 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越高。另外容积率的高低还影响到区内道路的设计和综合管线的布置与埋设, 从而影响到这些综合市政配套设施的造价 容积率与开发成本的关系 2011（单位：1） 分析 FAR 容积率 开发成本 容积率对建筑设计的影