某地区写字楼市场(11页)资料.docVIP

 三元桥地区写字楼市场分析报告 一．区域环境分析1、道路交通状况三元桥区域隶属燕莎商圈，区域内主要道路有三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于区域开发时间较早，区域内主干道路的可通达性很好，但是道路规模比较落后，路面陈旧。商圈内商业繁华，路经该区的公交车线路繁多，交通便利，但是在上下班时间段经常出现拥堵现象。2、人文、环境概况三元桥东承空港经济圈，西接东直门交通枢纽国华广场，北靠四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村，南临ＣＢＤ。三元桥区域内聚集了南银大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭店、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。其区域价值直追ＣＢＤ、奥运村等热点区域，成为北京的又一块“黄金区域”地带。从区域的发展规划来看，规划中的北京承德高速路及地铁１０号线均近在咫尺，同时，国际学校、高档商业、消费场所的建设，更给该区域赋予了较高的增值空间。燕莎商圈是一个国际氛围浓郁的繁华商业区，拥有良好的人文、自然环境。北有第三使馆区，南有国际学校、亮马河、朝阳公园，东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群，其中公司白领、企业主、外籍工作人员居多。3、生活配套现状三元桥地区是一个经济消费水平很高，市政设施成熟，生活配套完善的涉外商圈。这里拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。4、区域未来发展展望三元桥地区的房地产市场的兴起，来自于国家对该区域的持续利好，燕莎商圈至今也有十余年时间，是京城有名的涉外商圈。与东部地区的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，这里独有一种涉外气氛和商务气息。特别是因为国际贸易中心的纽带作用，这一区域的涉外性质将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善，区域形象也会随之变得更加国际化。由中远、首创与华润三大品牌提出的国门概念让三元桥开始成为焦点，三元桥区域的真正价值在此之前一直没有得到很好的开启，区域价值一直没有很好的整合与提升，三家联手打造“国门”形象，将大大提升该区域的发展潜力。目前，三元桥周边已经有了比较成熟的燕莎和国展两大商圈，燕莎发展平稳，国展因为交通瓶颈而面临发展极限，三元桥所需要做的也正是目前三大品牌一致达成的共识——整合三元桥，将燕莎、国展与正在努力成型的太阳宫住宅区和三元桥经济带所共同拥有的优势资源凝聚在三元桥，多元化合成一个庞大的体系，借助独特的外部联通优势（亚运村、ＣＢＤ、东直门区域、望京丽都商圈、机场－温榆河豪宅区的交汇点）和人气，打造一个全新的“国门”形象区指日可待。二．区域项目与竞争分析三元桥地区是倍受开发商青睐的投资热土，近几年来高档公寓是这一区域的主力开发物业类型。如静安中心、瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。1、? ? ? ? 区域项目分析a.静安中心占地面积? ? ? ? 9908平方米总建筑面积? ? ? ? 11．8万平方米楼体构成? ? ? ? 地下三层，地上27层户型分析? ? ? ? 面积由164平方米至整层3550平方米，大开间办公格局。物业设施? ? ? ? 8部豪华型三菱客梯、一步货梯，中央空调。带无线漫游租赁价格? ? ? ? 15美元/平方米配套? ? ? ? 银行、员工餐厅、商务中心、健身中心，300个停车位客户组成? ? ? ? 大量国内投资客户，以及一些国际机构的办事处产品定位? ? ? ? 5A级写字楼b.瑞城中心占地面积? ? ? ? 3.29万平方米总建筑面积? ? ? ? 25.6万平米建筑形式? ? ? ? 板式框架剪力墙户型分析? ? ? ? 250平米，占总户数25%在销套数? ? ? ? 约100套价格水平? ? ? ? 均价：2750美金/建筑平方米客户组成? ? ? ? 主要是一些大公司的总裁，少量外籍客户层次单一，他们的年龄主要集中在35—45岁之间，一般是四口之家，需要大户型，需要书房，另外还有一些做金融的客户。产品定位? ? ? ? 集超五星级酒店、高档外销公寓、甲级写字楼为一体的综合高档物业。c.第三置业占地面积? ? ? ? 1.934万平方米（一期占地：10393.5平方米 ）总建筑面积? ? ? ? 19.4635万平方米（一期总建面：79909.23平方米）建筑形式? ? ? ? 塔楼户型分析? ? ? ? 89㎡---286㎡的自由分割组合，100㎡为主，全部是大开间。在销套数? ? ? ? 300余套价格水平? ? ? ? 均价9380元/平方米客户组成? ? ? ? 办公自用和投资，其中办公自用的居多。产品定位?