收购大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权的可行性研究报告资料.doc

收购大连金石谷乡村俱乐部有限公司股权的可行性研究报告 1、收购背景 1.1 大连金石谷乡村俱乐部有限公司概况 大连金石谷乡村俱乐部有限公司（以下简称“金石谷公司”）经大连市金石滩国家度假区管理委员会批准，于2001 年3 月22 日经大连市工商行政管理局登记注册成立，注册资本 1000 万美元，经历次转让，现股东为:宏志投资有限公司，持有金石谷公司 30%的股权，大连合和商贸有限公司，持有金石谷公司70%的股权。经万隆会计师事务所审计，截至2008 年 9 月30 日，该公司总资产约7814 万元，股东权益约 6910 万元。经辽宁众华资产评估公司评估，截至2008 年 9 月30 日，该公司资产总计评估值约为29477 万元，净资产约 19722 万元。 1.2 大连金石谷乡村俱乐部有限公司项目概况 金石谷公司于 2002 年 2 月8 日与大连金石滩土地局签订《国有土地使用权出让合同》，受让位于大连市满家滩镇什字街水库西侧面积为 68.4 万平方米的土地，宗地用途为旅游综合用地，使用年限 50 年，合同总价款 10851 万元，宗地主要规划功能及面积情况为： 公建用地6.4 万平，容积率0.8； 绿地45 万平； 住宅用地 17 万平，容积率0.25。 2002 年4 月25 日，金石谷公司与大连金石滩国家旅游度假区管委会签订补充协议，大连金石滩国家旅游度假区管委会责成金石谷公司对上述土地周边山林水库等实施护理改造，工程总费用 2700 万元从土地出让金中扣除。 金石谷公司所持上述项目，坐落于大连金石滩国家旅游度假区东部半岛区，项目一面临水，三面环山，属于山谷盆地，呈北高南低之势，坡势缓和，私密性好，环境优美，气候宜人。该项目除 68.4 万平方米规划建设用地外，周边尚有一座水库（丰水期水面面积约为 45 万平），大量山林，总占地面积约为 3000 亩，众多专业人士评价此地为“世外桃源”，极为适宜建设旅游度假项目和顶级居住产品。 金石谷公司另于 2002 年 4 月26 日与大连市金石滩满家滩村签订20 万平方米山林、荒地土地租用协议，租期 50 年，年租金 11.4 万元。 目前，金石谷公司已经缴纳2000 万元土地出让金，按有关协议约定，尚欠缴土地出让金 6151 万元。该项目至今完成全部动迁，土地基本平整完毕，并已经开展了项目规划设计，旅游度假项目部分工程。地块特性分析 地形地势：地形为三角形，宗地朝向为南向偏东，宗地东侧距海约500 米。地势北高南低，西高东低，西侧为坡谷形状。 宗地拥有南、西、北三面山景资源及东侧水景资源，北高南低十分有助项目的利用。 宗地南侧是主干道路，也是宗地与金石滩区中心和区外交通的唯一通道。 北高南低、东坡西谷，可充分利用并形成项目景观特色。 1.3 收购必要性分析 1.3.1 公司战略发展的需要 房地产业已经被确立为大连友谊战略发展的主要方向之一。进军高端地产领域，拓展公司在房地产业的发展空间，进而获取优良回报、提升竞争能力、实现收益风险平衡，提升友谊品牌价值，对大连友谊的发展具有重要的意义。 1.3.2 提升品牌影响力的需要 品牌化发展是房地产业未来重要的趋势。品牌，一方面使企业具备较高的市场竞争力，在竞争中处于优势地位，提高市场进入速度和销售速度，利于企业降低市场风险。另一方面，品牌也提高了企业的定价能力，有利于企业获得高于行业平均水平的回报。同时，品牌也是企业进行房地产行业和跨行业资源整合的重要工具。 多年来，大连友谊秉承“真诚相待，追求完美”的经营理念，一直致力于品牌、品质、品位建设，大连友谊旗下的品牌如友谊商城、富丽华大酒店，在东北三省拥有着较高的知名度，为企业带来了丰厚的回报。收购金石谷公司股权，开发金石谷项目，是友谊集团进军高端地产领域开发的第一个项目，该项目的建设，不仅可以提升地产公司品牌价值，对公司定位于高端客户的酒店业和商业的品牌塑造也将有巨大的促进。 1.3.3 主业整合发展的需要 多年来，大连友谊一直致力于高端市场的发展，公司拥有富丽华大酒店、友谊商城等旅游服务产业，并在大连和东北地区取得了较高的知名度和美誉度。实现主业整合发展，发挥集合优势，资源共享，良性互动，一直是公司不懈追求的方向。金石谷项目能够实现公司房地产、酒店、零售业务的整合发展，在市场、运营、规划建设方面，实现协同，互相促进，因而能够形成较好的市场竞争力，扩大收益并降低风险，具有明显的整合效用。 1.3.4 提高公司盈利能力的需要 房地产项目具有较好的投资回报。大连友谊进军房地产行业后，产业结构得到优化，整体盈利能力得到提高。地产公司也在近年来的发展中积累了经验、锻炼了队伍，为公司进军高端地产领域、获取高附加值、高回报奠定了坚实的基础。