第4章住宅房地产市场的运行规律2015讲解.ppt

第二篇 房地产市场的微观分析 第4章住宅市场的运行规律 第5章非住宅市场的运行规律 第4章住宅房地产市场的运行规律 4.1住宅需求与供给 4.2住宅市场的四象限模型 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.1住宅需求的概念 住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格 水平上愿意而且能够购买的住宅的数量。 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.1住宅需求的概念 住宅需求的概念，需要区分住宅有效需求和潜在需求。 住宅有效需求，是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求，也即住宅的现实购买力。住宅有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即 De=f（收入，住宅价格，抵押贷款能力） 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.1住宅需求的概念 住宅潜在需求，是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对住宅的消费欲望，又称需求潜力。住宅潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素，用函数式表示，即： Dp=f（人口） 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 --多样性 --区域性 --层次性 --消费和投资的双重性 --一定的可替代性 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （1）多样性 由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者收人水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点，进行市场细分。 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （2）区域性 住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区（如一个城市）的住宅需求基本上来自于这个地区（城市）的工商企业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （3）层次性 住宅需求的层次性包含以下两层含义。 一是从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住宅的需求层次也不同。即住宅对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。 二是从住宅社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住宅现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （4）消费和投资的双重性 住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。 4.1住宅需求与供给 4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （5）一定的可替代性 在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。 从住宅消费的角度看，买房与租房之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买（如短期暂时居住）时，可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。 从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。 4.1住宅需求与供给 4.1.2住宅需求的