第三章房地产价格和价值2014-2015-1讲解.ppt

（二）投资价值 投资价值定义 指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。 投资价值与市场价值的比较 某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 说明： ①投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 ②就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 （四）快速变现价值： 指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。 由于房地产的流动性差，如果交易时间较短，则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。 （三）谨慎价值： 指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。 谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。 （五）现状价值 现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。包括用途、规模、集约度、档次等。 在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。 如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值 在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。 市场价值-现状价值＞=将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润 非最高最佳利用 （六）残余价值 残余价值是指在非继续使用条件下的价值。 它一般低于市场价值。 例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。 但在房屋征收的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值。 四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 买卖价格：也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。 房地产的租金 商品租金： 也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。 成本租金： 指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。 准成本租金： 是指接近但还达不到成本租金水平的租金。 福利租金： 是指象征性收取的很低水平的租金。——经济租赁房的租金 真正的房租构成因素应当包括： ①地租 ； ②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费 ； ③维修费； ④管理费； ⑤投资利息； ⑥保险费； ⑦房地产税（房产税、城镇土地使用税）； ⑧租赁费用，如租赁代理费； ⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费； ⑩利润。 估价时一定要分析租约﹗ 也可能包含着上述房租构成因素之外的费用，如家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等； 也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。 抵押价值 从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。　　 抵押价值 抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值＝未设法定优先受偿下的价值－法定优先受偿款 ＝未设法定优先受偿下价值 －拖欠建设工程款价－已抵押担保的债权额－其他优先受偿款 抵押价值 其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：　　 己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿的市场价值－已抵押贷款余额/贷款成数 例3-1 保险价值与计税价值 保险价值 是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。 例如指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如租金损失)。　　 计税价值 也称为课税价值，是为征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要视税收政策而定。 五、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（掌握） 完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带