第九章__土地经济评价讲解.ppt

第二节 土地经济评价常用方法 一、毛利分析（边际效益分析法） 毛利是指农民或农业生产单位出卖产品的年收入中扣除生产成本和管理费用而得到的利润（或者亏损）。毛利分析法一般只适用于情况比较简单（即没有长期的贷款或改良工程，或者这些被忽略）的适宜性评价。 毛利分析其主要步骤为： （1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型 （2）估算变动成本（又称经常性投入） 变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力投入等非物质投入。 （3）估算农场的固定成本 固定成本时指出了变动成本以外的用于固定设施的成本。 （4）估算产值（或者产出） 估算作物的单产和产品的市场价格，计算产值。 （5）计算农场的毛利和净收入 毛利=产值-变动成本；净收入=毛利-固定成本 （6）进行适宜性评价 贴现现金流量分析步骤： 1）估计土地改良工程的规模 2）做出必要的经济假设 3）分配投入和产出的年度现金流量 4）计算成本收益分析的相关参数 实例： 非洲某农场的贴现现金流量分析 （P269） 估价过程 (1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (2)计算出租总收益： 收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益=30×400×12=144000(元) (3)计算出租总费用： 总费用包括以下几项： ①年税金=20×400=8000(元) ②年管理费=30×400×12X4％ =5760(元) ③年维修费=1500×400×2％ =12000(元) ④年保险费=1500×400×0．2％ =1200(元) ⑤计算房屋年折旧费： 房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1=49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为： =12245(元) 所以总费用=①+②+③+④+⑤=39205(元) (4)计算房屋出租年纯收益： ①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1500×400-12245×3=563265(元) ②房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率 =563265×6％=33795．9(元) (5)计算年土地纯收益： 土地年纯收益=(2)-(3)-(4) =144000-39205-33795．9=70999．1(元) (6)确定2002年11月的土地使用权价格 本案例土地在2002年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为： =1269469(元) 种籽 肥料 农药 机械操作 临时劳动力 杂项 建筑物和机械折旧 劳力 管理开支 租金、税 农场主及其家庭的劳力 风险 成本 可变成本 固定成本 不可估量费用 收益 减 减 减 等于 等于 等于 总产出 毛 利 纯收入 纯利润 1660 1060 -420 60 1860 820 1980 1260 效益 3000 2000 600 800 3000 1800 3000 2000 产值 1500/2 5000/0.4 300/2 2000/0.4 1500/2 4500/0.4 1500/2 5000/0.4 作物产出/单价 1340 940 1020 740 1140 980 1020 740 总成本 500 500 300 300 300 300 300 300 固定成本 600 200 600 200 600 200 600 200 其它可变成本 200/ 1.2 200/ 1.2 100/ 1.2 200/ 1.2 200/ 1.2 400/ 1.2 100/ 1.2 200/ 1.2 肥料投入/单价 烟草 玉米 烟草 玉米 烟草 玉米 烟草 玉米 土地利用 排水 无 无 无 土地改良 排水不良的土壤 沙土 肥土 土地单元 实例：边际效益分析法（毛利分析法） 二、贴现现金流量分析 土地改良的投资或成本很大的时候，必须要对投入资本的收益进行分析，以确