第六章成本法讲解.ppt

本章主要内容 第二节 成本估价法的基本公式 成本估价法的操作步骤 第二节 成本估价法的基本公式 成本估价法的基本公式 第二节 成本估价法的基本公式 成本估价法的基本公式 第二节 成本估价法的基本公式 成本估价法的基本公式 第二节 成本估价法的基本公式 第三节 建筑物重新建造价格的确定 建筑物重新建造价格的概念 第三节 建筑物重新建造价格的确定 第三节 建筑物重新建造价格的确定 第三节 建筑物重新建造价格的确定 建筑物重新建造价格的求取方法 第四节 建筑物折旧的确定 建筑物折旧的实质 第四节 建筑物折旧的确定 建筑物折旧的实质 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第四节 建筑物折旧的确定 第五节 成本估价法应用举例 第五节 成本估价法应用举例 第五节 成本估价法应用举例 第五节 成本估价法应用举例 第五节 成本估价法应用举例 建筑物折旧的注意事项 与财务折旧的区别： 实际观察法是常用的重要方法，市场情况需经常考虑 实际观察法不可用，不考虑应计折旧固定资产的市场情况 方法 重新建造价格，随估价时点不同而已 固定资产原值，不随时间变化 基数 注重房地产价值的减损问题，目的是求在估价时点的合理价格 注重固定资产的价值补偿，产品成本的负担，投资的回收，所得税缴纳的迟早等问题 目的 建筑物折旧 财务上的折旧 项目 建筑物折旧的注意事项 耐用年限和使用年限相同的建筑物因保养、维护、损耗情况不同，剩余年数也不同 主体建筑和附属设备因使用年限不同而分别计算折旧 待估房地产概况 该房地产为某生产企业的房地产，地处某市西北部，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好，土地面积为4000平方米，地块呈南北走向。建筑物面积共为18600平方米，其中厂房15690平方米，仓库940平方米，行政楼1970平方米。厂房为钢筋混凝土结构，1990年9月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于1991年9月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。 估价要求： 估价方法： 估价过程 该房地产在1995年9月的市场价格 成本法 1 估算建筑物价格 2 估算土地价格 3 房地总价格 * 测绘科学与技术学院 张 静 房地产估价 第六章 成本法 成本估价法的基本概念 成本估价法的基本公式 建筑物重新建造价格 建筑物折旧的确定 成本估价法应用举例 第一节 成本估价法的基本概念 （2009年12月17日） 据了解，朝阳区东风乡高井村地块属居住混合公建用地（原北京市第三印染厂及东风乡部分集体用地），规划建筑面积 129326.7平方米，起始价73509 万元，最小递增幅度350 万元。 14：50 搜房网报道小组已经到达土地拍卖现场。据悉，朝阳区东风乡高井村地块将于15：30开拍。目前该地块已收到17次报价，报价达8.035亿。业内分析即将开始的现场竞拍将激烈异常。 15：10 拍卖现场已经汇聚了超过200人，共有保利、招商、万科、新华联、世纪鸿、华业、中铁、融侨、北京城建、北京金隅、玺萌置业、通瑞万华、南昌中溢、建机天润等17家房地产企业参与高井村地块现场竞拍。 15：30 高井村地块现场拍卖正式开始。 15：35 高井村地块报价达18亿，竞价企业为华业。 15：40 高井村地块报价达20亿。世纪鸿、华业、中建国际竞争激烈。 15：48 高井村地块报价达25.6亿 15：50 高井村地块报价达29亿，通瑞万华、南昌中溢之间的竞争处于胶着中。 16：02 保利出价达30亿。 16：04 今天下午保利打败万科、中建国际等众多强手，以30.4亿拿下朝阳东风乡高井村地块。该地起拍价7.35亿，规划建筑面积12.9万平。楼面价高达2.35万/平，溢价率高达313.6%。 北京朝阳区土地市场的单价新地王 第一节 成本估价法的基本概念 朝阳区东风乡高井村用地周边楼盘 2009年12月20日开盘的大悦公寓 均价25000元/平方米 2009年12月底开盘 的青年工社 均价25000元/平方米 锐城国际 目前平层在售均15000-16000元/平方米 新地王再次问世，为周边辐射区域楼盘带来巨大升值空间 ！！ 第一节 成本估价法的基本概念 是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估价房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金、折旧等为依据来确定待估房地产