社会保障性商品住房问题的研究.pdf

摘要 摘要 住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关 系到社会的稳定，经济的繁荣。随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平 和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但是，不 可否认的事实是，城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重。目前，我国基尼系 数已经超过了国际公认的警戒线。最近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快， 价格涨幅已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被 边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困 难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收 入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和 住房公积金制度。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困 难问题，其中，廉租住房政策实行货币化补贴，保障171标群体主要是城市中的最 低收入、低保群体，在实施过程中，目标群体定位明确、补贴额度合理，廉租住 房政策的运作是富有效率的；而作为以售为主的经济适用房，在运作中，由于保 障目标群体定位模糊，准入限定杯准不明确，开发商违规操作，导致经济适用房 保障群体错位、“福利倒置”，经济适用房在运作中出现的问题引起了社会的广泛 关注，叫停经济适用房的支持者众多。 本文在介绍国外先进国家住房保障经验的基础上，就我国住房保障政策进行 了评析。分析了我国住房保障政策的合理性，不同于国内其他学者的观点，本文 作者认为，在商品住宅价格不断提高、土地资源稀缺、居民支付能力较低、城市 政府财政支付困难的情况下，取消经济适用房建设，对经济适用房保障群体实行 货币化补贴具有相当的难度。基于以上问题的深入思考，本文就社会保障性商品 住房(涵盖经济适用房)保障政策实施路径进行了研究。 本文在研究过程中，首先利用城市经济学、经济地理学的理论，对城市居住 性土地的利用规律、城市住房的占有规律进行了探讨，主要是用住户的地租竞标 曲线来阐述住户对区位的选择、住房的价格空间分布规律、城市住房消费规律等。 在此基础上，对社会保障性商品住房开发区位选择及开发边界进行了研究，提出 了基于建筑成本价值和位置价值的因素，社会保障性商品房开发应选择位置价值 较低的区位，即选择城市边缘、交通便利的区域。 其次，本文利用信息经济学、博弈论对社会保障性商品房开发商开发行为选 择、社会保障性商品房准入审核机制进行了研究；参考建设部颁布的住宅建设、 住区规划、住宅性能评定、小康住宅标准等相关规范的内容，借鉴美国的商品住 摘要 in andEnvironmental 宅性能评定标准和LEED(Leadership Design)建 Energy 筑评估体系和欧洲国家商品住宅性能评定标准及评估体系的经验做法，利用层次 分析法、模糊数学原理建立了社会保障性商品房前期评价、后评价综合评价指标 和评价模型，通过科学性、合理性、前瞻性指标的设置和评价模型的应用，对社 会保障性商品房住区进行科学评价，以此评价社会保障性商品住宅小区综合性能 所属等级及规划、设计方案的合理性，从而判定开发商的工作绩效。通过前期评 价，还可以有效地控制规划、设计方案，避免社会保障性商品房因开发面积超标 所导致的目标群体错位。 第三，本文就社会保障性商品房的销售定价、基于居民货币支付能力的住宅 有效需求价格、社会保障性商品房一定时期供应量进行了研究。提出了在一定时 期内，社会保障性商品房的供应量应该合理，既要能够解决保障群体的住房困难 问题，又不能对商品住宅市场产生较大的冲击。本文利用GRNN模型对北京市商品 住宅需求量进行了预测，并对经济适用房在一定时期内合理的供应量进行了分析。 最后，对社会保障性商品房租税费问题、住房公积会投资组合及运作流程进 行了研究，通过研究表明，为了实现住房公积金的保值增值，降低支付风险，住 房公积金应逐步扩大投资渠道。同时，对住房公积金风险防范机制及规范化管理 的制度安排进行了研究，借鉴国外养老基金风险投资管理的模式，提出了住房公 积金投资组合风险管理可以对不同投